При долевом строительстве возможно ли перегистрация в нежилое

Самые важные аспекты в статье: "При долевом строительстве возможно ли перегистрация в нежилое". Здесь полностью описана тематика и информация предоставлена в удобном виде. В любой момент можно задать вопрос дежурному юристу.

При долевом строительстве возможно ли перегистрация в нежилое

Юридические услуги

Чтоб госуд. органы знали о наличие вашей собственности. и гарант для вас что у вас ни кто не отнимет вашу собственность Для того чтобы договор участия в долевом строительстве вступил в силу и право собственности перешло от застройщика к участнику долевого строительства, необходима регистрация договора в Росреестре.

Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

Как юридически правильно перевести жилое помещение в нежилое?

Осуществление предпринимательской деятельности по закону возможно исключительно в нежилых помещениях. Вот и становится перед предпринимателями вопрос: купить квартиру и перевести ее в нежилой фонд или покупать «готовый» магазин или офис.

Второй вариант проще, но значительно дороже. Вывод же квартиры в нежилое помещение окупается в среднем за 3-4 года, и то при условии, что бизнесмен прибегнул к помощи юридической фирмы.

Как сменить застройщика в процессе строительства?

Права дольщиков защищаются множеством нормативно-правовых актов.

Если в процессе один застройщик сменится другим, разрешение не утратит силу.

Между старым и новым застройщиком заключается договор, по условиям которого первоначальный кредитор передает другой стороне обязательственное право застройки. При этом главное основание для переуступки прав — согласие должника (дольщика).

Признание права собственности на недострой

Рассмотрим возможные варианты действий дольщиков в зависимости от того, какой именно договор был оформлен ими с застройщиком.

Заключение такого договора с застройщиком существенно снижает риски дольщика на оформление объекта долевого строительства в его собственность по окончании строительства и введения здания в эксплуатацию.

Приобретаемый по такому договору объект долевого строительства находится в залоге у дольщика и даже в случае банкротства застройщика, рано или поздно, будет оформлен в собственность дольщика.

В этом случае беспокоиться относительно возможного приостановления строительства смысла нет, поскольку право требования на незавершенный строительством объект гарантированно заключенным с застройщиком договором долевого участия в строительстве. Излюбленным способом ухода многих

Регистрация квартиры в новостройке в собственность

На первый взгляд регистрация квартиры в новостройке — простая процедура.

[2]

Но не все так легко, как представляется. Наберитесь терпения и внимательно прочтите перечень полезных советов, который мы для вас приготовили.

Для того чтобы регистрация квартиры в собственность в новостройке состоялась, застройщик должен выполнить ряд обязательств, а именно: начальник отдела регистрации прав № 4 Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области начальник отдела регистрации прав № 4 Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области Для того чтобы регистрация права собственности на квартиру в новостройке состоялась, понадобится собрать и предоставить специалисту Росреестра следующие документы: начальник отдела регистрации прав № 4 Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области Однако, если ваш дом не относится к проблемным, эксперты не рекомендуют прибегать к процедуре самостоятельной постановки квартиры на учет, ведь это требует существенных временных затрат и лишних усилий.

Как переоформить жилое помещение в нежилой фонд?

a) Во-первых, жилое помещение должно быть расположено на первом этаже здания или на последующих этажах, если под ней находится магазин, склад или офис. b) Жилое помещение, переоформляемое в нежилой фонд, должно быть оборудовано отдельным входом. Причем, этот вход не должен находиться на лестничной площадке рядом с квартирами.

c) Нельзя перевести в объект нежилой недвижимости жилое помещение, в котором есть зарегистрированные в нем граждане, поэтому перед оформлением жилья в коммерческий объект все должны быть сняты с регистрационного учета. d) Переводимая в нежилое помещение квартира не должна подлежать аресту или являться залоговым обеспечением по кредиту в банке.

e) Невозможно переоформить в нежилой фонд жилое помещение, являющееся частью жилплощади (долей, отдельной комнатой и т.д.). a)

Своими руками — Как сделать самому

Нежилую площадь обычно приобретают в целях осуществления предпринимательской деятельности. Но если что-то пошло не так, всегда можно попробовать перевести помещение в жилой фонд.

Как, впрочем, и любые пристройки к уже оформленному жилью.

Получить постоянную или временную регистрацию в нежилом помещении тоже нельзя. Сделать это можно будет лишь в том случае, если его признают жилым.

Для кого-то это веская причина, чтобы начать процесс переоформления.

Как осуществляется перевод нежилого помещения в жилое

Всё чаще возникает необходимость переоформления нежилых помещений в жилые.

Подобная процедура связана с большой нехваткой жилого пространства в российских городах. Как правило, под жильё переводят дачные дома или другие подобные постройки.

Этим вопросом занимаются органы местного управления.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту: Если человек владеет собственностью, которая имеет статус нежилого помещения он вправе переоформить его под жилое помещение. Дальше им можно распоряжаться как для личных потребностей, так и для того, чтобы сдавать в аренду.

При этом стоит отметить, что пока в нежилой постройке не будет сделан ремонт или перепланировка, его статус будет невозможно поменять.

Об особенностях удовлетворения требований участника долевого строительства по договору, предусматривающему передачу нежилого помещения, при банкротстве застройщика

Какие действия должен совершить участник долевого строительства для удовлетворения его требований в рамках процедур банкротства, в частности, возможно ли потребовать включения требования о передаче нежилого помещения в реестр требований?

214-ФЗ и нежилые помещения

#1 Veru Veru —>

#2 Jazzanova Jazzanova —>

шерман или маншер — без разницы

  • Модераторы
  • 5 653 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    #3 ARG ARG —>

    Закон о долевом участии регулирует привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
    Согласно п.2 ст.1 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве» Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании:

    Читайте так же:  Коммерческое предложение на техническое обслуживание локальных сетей

    1) Договора долевого участия;

    2) Жилищных сертификатов;

    3) Путем участия в жилищно-строительном кооперативе.

    То есть на основании данной статьи можно сделать вывод о том, что она регулирует только привлечении денежных средств для строительства жилых помещений.

    П. 2.1. ст.1 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве» регулирует последствия заключения сделки в отношении жилого помещения, в нарушении п.2 ст.1 214-ФЗ, согласно которой запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 ст. 1 214-ФЗ. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 ст.1 214-ФЗ настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

    Статья 14.28 КоАП РФ устанавливает ответственность, за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния.

    Застройщик имеет право привлекать денежные средства гражданина для строительства жилого помещения при условии:

    1) Получения разрешения на строительство;

    2) Опубликования проектной декларации;

    3) Наличие в собственности или аренде земельного участка.

    А также с соблюдением формы привлечения.

    На мой взгляд, КоАП РФ предусмотрена ответственность за привлечение денежных средств граждан для строительства жилых помещений в нарушение требований 214-ФЗ. Я не нашел судебную практику, в которой юридическое лицо привлекалось к ответственности по ч.1 ст.14.28 КоАП РФ за привлечении денежных средств для строительство нежилого помещения.

    Указанные в ч.2 ст.1 214-ФЗ формы привлечения имеют формулировку для строительства жилых помещений, и только договор долевого участия предполагает использование в целях строительства как жилых, так и нежилых помещений. Но при этом в случае строительства нежилого помещения он может и не применяться. Или в случае, если стороной договора является гражданин, то в отношения нежилого помещения должен заключаться договор долевого участия?

    Также для меня неясна формулировка ст. 200.3. УК РФ, согласно которой, преступлением является привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере.

    При привлечении денежных средств для строительства каких объектов применяется данная статья?

    Возможен ли перевод квартиры в нежилой фонд до сдачи дома в эксплуатацию?

    Ситуация такова — Дольщик продает квартиры по договору переуступки прав, после полной выплаты договор переуступки регистрируется в юстиции, возможно ли после регистрации договора переуступки, перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд до сдачи дома в эксплуатацию, чтобы после сдачи дома получить свидетельство о праве собственности на нежилое помещение?

    Здравствуйте, Алексей Викторович.

    Реально дело обстоит так — вам нужно переговорить с представителями застройщика: если они внесут (возможно) какие-то изменения в проект и укажут, что мол «помещение лит.Н — нежилое, свободного назначения», перезаключите договор с ними напрямую (т.к. сейчас вы — со-дольщик в долевом строительстве), перерегистрируете в юстиции и все, ждете ввода в эксплуатацию.

    Но в целом это — махинации с недвижимостью, если не сказать «мошенничество», т.к. проект многоквартирного жилого дома проходит гос.экспертизу и утверждение. Удачи вам!

    При долевом строительстве возможно ли перегистрация в нежилое

    Также иногда на практике встает вопрос об идентичности нежилого помещения, указанного в договоре о приобретении данного помещения и уже готового нежилого помещения, т.к. в процессе строительства идентификационны е данные нежилого помещения могут поменяться. В этом случае, идеальным решением вопроса будет представление суду акта приема-передачи нежилого помещения. Но бывают и ситуации, когда этот акт по каким-либо причинами сторонами не подписывается. Тогда нужно представлять дополнительные доказательства об идентификации нежилого помещения, состав которых зависит от конкретного дела. В то же время, в арбитражном суде могут еще потребовать акт реализации инвестиционного контракта или по крайней мере предварительный протокол распределения помещений в доме. Отдельно хотелось бы остановится на вопросе о признании права собственности на нежилые помещения в случае банкротства застройщика.

    О правах собственности на помещения в новых многоквартирных домах

    Апартаменты, однако, как правило, располагаются в общественно-деловых зонах, в которых не предусмотрено развитие социальной инфраструктуры или же концентрация объектов образования, здравоохранения, иных социально важных объектов существенно ниже. При планировании развития территории соответствующие органы не учитывают потребности в социальном обеспечении жильцов апартаментов, поскольку не предполагается их постоянное проживание на данной территории.
    Это обстоятельство создает сразу две проблемы: во-первых, остаются недостаточно обеспеченными предоставляемыми социальными услугами жильцы апартаментов, во-вторых, эти же жильцы создают дополнительную нагрузку на уже существующие объекты инфраструктуры, создавая дополнительные сложности как для жильцов многоквартирных домов, пользующихся услугами социальных организаций, так и для самих этих организаций.

    Долевое строительство: особые отношения

    Договор долевого строительства нежилого помещения, коммерческой недвижимости

    Для составления Договора долевого участия (ДДУ) необходимо:предоставить в офис продаж или отправить сканированные документы на почту [email protected]:· паспорт (паспортные данные, прописка, регистрация брака);· документ (доверенность), подтверждающий полномочия на подписания договора лица, не являющегося участником долевого строительства (если ДДУ будет подписывать представитель участника долевого строительства) (сканированный документ);· нотариально удостоверенное согласие супруга(и) клиента на приобретение квартиры (нежилого помещения) либо нотариально удостоверенное заявление клиента о том, что на момент заключения договора участия в долевом строительстве он в браке не состоит.3.

    Аналитика публикации

    То же самое можно сказать о привлечении денежных средств граждан и юридических лиц для реконструкции объектов недвижимости. Из смысла Закона № 214-ФЗ следует, что договоры, не предусматривающие возникновение права собственности у контрагентов застройщика на передаваемые им согласно условиям этих договоров помещения, не являются договорами участия в долевом строительстве.
    Таким образом, еще одним фактором, оказывающим влияние на возможность применения норм Закона № 214-ФЗ к отношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости, следует считать механизм возникновения права собственности на объект долевого строительства.

    Читайте так же:  Выходное пособие при ликвидации организации код дохода

    Всё о дду: договор долевого участия в вопросах и ответах

    О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», оценивают предварительный договор как договор купли-продажи по приобретению вещи, которая будет создана в будущем и которой продавец не обладает, заключая такой договор. При этом, для арбитражного суда необходимым условием для признания права собственности на нежилое помещения по предварительному договору является факт регистрации права собственности на это нежилое помещение за продавцом.

    Между тем, на практике продавец (формально продавец, а на самом деле инвестор или застройщик) и сам не может зарегистрировать на себя право собственности на нежилое помещение из-за наличия споров с государственными органами или между участниками инвестиционного процесса.

    Признание права собственности на нежилое помещение через суд

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Однако, адвокаты «Правовой защиты» переломили эту практику и сейчас суд общей юрисдикции не имеет права отказать физическому лицу в принятии иска о признании права собственности на нежилое помещение, а отказ будет обжалован в вышестоящем суде. В связи с тем, что иски о признании права собственности на нежилые помещения рассматривают арбитражные суды и суды общей юрисдикции целесообразным будет рассмотреть особенности рассмотрения таких дел в этих судах.

    Поправки в 214-фз 2017: что нужно знать дольщикам и застройщикам

    Документы, необходимые для проведения «Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (регистрации ДДУ в территориальном отделе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Крым ), предоставляются участником долевого строительства — юридическим лицом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Крым, территориальный отдел № 11 , юридический адрес: 298100, г. Феодосия, ул. Галерейная, д. 7а.: 1. Заявление о государственной регистрации (оригинал). Заполняется в территориальном отделе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Крым.2. Договора ДДУ в 3 экземплярах.3.

    Проживание в нежилых помещениях запрещено законодательством в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения. Таким образом, необходимо рассматривать апартаменты как нежилые помещения, предоставляемые гражданам для временного пребывания.

    Таким образом, по своей сути апартаменты относятся к коммерческой недвижимости. Сложности, связанные с обращением апартаментов как объекта недвижимости на рынке, осуществлением в их отношении правомочий собственника, и многие другие проблемы относятся к определенному подобным образом правовому статусу апартаментов. В числе наиболее значимых проблем – невозможность осуществить регистрацию по месту жительства, что следует, например, из утвержденных Правительством Москвы Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета.

    Приведенный выше перечень прав и гарантий участников долевого строительства объекта далеко не исчерпывающий. Стоит отметить, что рассматриваемое предложение Департамента градостроительной политики отражает общий тренд на «сближение» правового статуса апартаментов и жилых помещений.

    Можно ли переоформить договор долевого участия?

    Я вступила в договор долевого участия в июне 2010 года. Объект 1-комн. Квартира, 48 кв.м. Все устраивало. Дом уже построили. Но, за это же время напротив, в 8 метрах перед моими окнами, этой же компанией, построен второй дом. Это малоэтажные дома. Все выплаты по договору я выполнила. Сейчас я прошу компанию переделать мне договор на такую же квартиру в другом доме, который будет достроен позже. Когда я приобретала свою квартиру, мне ничего не сказали о том, что перед моими окнами будет дом. Компания сказала, что переделают договор только в случае, если моя квартира будет продана. Покупатели отказываются покупать эту квартиру, из-за близости окон соседнего дома. Правомерно ли это со стороны компании? Могу ли я требовать перезаключить новый договор на другую квартиру с этой же компанией? В права собственности я еще не вступала, землю мне еще не передали.

    О регулировании ответственности застройщика при реализации нежилых помещений физическим лицам

    К числу наиболее эффективных механизмов обеспечения исполнения договора долевого участия застройщиком относятся механизм взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объекта и механизм отказа дольщика от исполнения договора. Их эффективность обеспечивается повышенной ответственностью застройщика в случаях, когда участниками строительства являются физические лица.

    Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости №214-ФЗ устанавливает особенности для регулирования правоотношений продажи будущей недвижимости в зависимости от приобретателя и от типа недвижимости. Самыми урегулированными являются отношения по приобретению помещений в многоквартирных домах. В этом случае потребитель получает максимально возможную защиту, безусловно оправданную значимостью жилья для человека.

    В то же время, положения ФЗ-214 не содержат однозначного ответа на вопрос о том, распространяется ли действие закона на случаи долевого участия гражданина в строительстве нежилых помещений.

    Актуальность вопроса обусловлена, в том числе, увеличением количества помещений, реализуемых застройщиками в виде апартаментов, нежилых помещений в офисных центрах и других формально нежилых помещений, фактически приобретаемых дольщиками для проживания[1]. Не меньшую значимость возможность применения положений ФЗ-214 имеет также и для потребителей, приобретающих машиноместа, кладовки и иные помещения для семейных нужд, и для покупателей офисов и иных помещений коммерческого использования.

    Несмотря на то, что распространение ФЗ-214 на иные объекты недвижимости следует даже из названия закона, регулирование таких случаев имеет многочисленные особенности. Очевидно, что при установлении данных особенностей законодатель руководствовался определенными принципами. Их выявление прояснило бы вопрос регулирования продажи нежилых помещений.

    В силу прямого указания закона, положения ФЗ-214 не распространяются на отношения предпринимателей в случае заключения ими договора, отличного от договора долевого участия[2]. Данное правило применяется при участии предпринимателя в долевом строительства как жилья, так и иных помещений.

    Но предпринимательский субъектный состав не означает отсутствие потребительских отношений. В частности, приобретение хозяйственным обществом возможно для целей проживания работников, а приобретение квартиры индивидуальным предпринимателем для коммерческой цели не исключает ее использование для проживания предпринимателя и членов его семьи.

    И наоборот, приобретение офиса физическим лицом без статуса предпринимателя с последующей регистрацией ИП для сдачи в аренду свидетельствует о коммерческой цели. Таким образом, руководство одним только субъектным составом привело бы к возникновению ошибок. Очевидно, что основным критерием является цель. Именно этот принцип заложен в ЗоЗПП[3].

    В то же время, частью 2 ст.1 ФЗ-214 установлен и особый правовой режим, применяемый к жилым помещениям в многоквартирных домах. Закон не допускает их продажу иначе, чем по ДДУ, вступлением в кооператив, или реализацией жилищных сертификатов. Одним из последствий нарушения данного требования при установлении намерения сторон заключить именно ДДУ является применение к правоотношениям положений ФЗ-214 независимо от названия заключенного договора. Разъясняя применение данной нормы, Пленум ВС РФ указал, что приобретаемое гражданином жилое помещение может находиться как в многоквартирном доме, так и в ином объекте недвижимости[4]. Таким иным объектом может быть, в частности, здание смешанного назначения. С января 2017 года к числу иных объектов также относятся жилые дома блокированной застройки.

    Читайте так же:  Как зарегистрироваться на сайте фмс россии

    Поскольку договор долевого участия обязателен для реализации гражданам только будущих жилых помещений, можно предположить возможность продажи иной будущей недвижимости посредством иных договоров. Таким образом, в случае реализации нежилых помещений гражданину допустимы два регулятора правоотношений. Очевидно, что при заключении потребителем ДДУ нежилого помещения правоотношения будут регулироваться положениями ФЗ-214. По нашему мнению, при заключении ДДУ ФЗ-214 применяется в любом случае, а цель, для реализации которой гражданин приобретает нежилое помещение, не имеет значения. В противном случае потребитель оказался бы в более худшем положении чем коммерсант, получающий такую возможность при соблюдении формы договора.

    При заключении иного договора реализации нежилого помещения к правоотношениям должны применяться положения ГК РФ о продаже будущей вещи. В случае, если помещение приобретается для потребительских нужд, то помимо норм о продаже должны применяться положения ЗоЗПП. В том числе, положения, устанавливающие дополнительные гарантии для потребителя. При этом нужно учитывать, что реализуемое де-юре нежилое помещение де-факто может быть как нежилым, так и жилым. Данное помещение может приобретаться физическим лицом как в потребительских целях, в некоммерческих непотребительских целях, в коммерческих целях, а также в целях использования в иной деятельности, хоть и приносящей доход, но не являющейся коммерческой.

    Необходимо отметить, что предусмотренная ЗоЗПП ответственность за нарушение срока передачи намного более строгая, чем «потребительская» ответственность за нарушение срока передачи квартиры, предусмотренная ФЗ-214. Согласно п. 1 ст. 23.1 ЗоЗПП, договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю. В соответствии с п. 3 ст. 23.1 ЗоЗПП в случае нарушения такого срока продавец уплачивает потребителю неустойку за каждый день просрочки в размере половины процента от суммы предварительной оплаты товара. Неустойка начисляется до дня фактической передачи или до дня возврата уплаченной суммы.

    В то же время, ЗоЗПП хоть и дает потребителю право отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной суммы[5], но, в отличии от ФЗ-214, не предусматривает в этом случае платы за пользование денежными средствами за период с даты передачи денежных средств до установленной в договоре даты передачи товара. Поскольку при этом потребитель имеет право на возмещение убытков, взыскиваемых сверх суммы неустойки[6], ответственность продавца в случае расторжения договора потребителем не является менее строгой.

    Соответственно, оценивая риск последствий нарушения договора, разумный застройщик при продаже физическому лицу нежилого помещения, назначение которого допускает использование в потребительских целя, должен быть заинтересован в заключении именно договора долевого участия. В то же время, значительное количество обращений наших клиентов подтверждает распространенность реализации нежилых помещений гражданам, осуществляемой с использованием предварительных договоров долевого участия, инвестиционных и иных непоименованных в ГК РФ договоров.

    Анализ практики судов общей юрисдикции указывает на отсутствие единого подхода. Так, различные районные суды г. Москвы удовлетворяли требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи нежилых помещений одного и того же объекта, реализуемых по аналогичным договорам, основываясь как на нормах ФЗ-214, так и на нормах ЗоЗПП.

    Как правило, применение ФЗ-214 обосновывается ч. 2 ст. 27, в соответствии с которой действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу — начиная с 1 апреля 2005 года[7].

    В свою очередь, в качестве основания для применения ЗоЗПП судами указывается на возникновение правоотношений по договору до вступления в силу ФЗ-214[8]. Еще одним примером обоснования применения ЗоЗПП является сравнение суммы неустойки, рассчитанной двумя способами. По мнению Коллегии МГС, рассматривающей дела Зюзинского районного суда, ограничение неустойки по ЗоЗПП пределами цены имущества с учетом применения ст. 333 ГК РФ приводит к сопоставимости сумм, что при не обжаловании решения истцом не нарушает прав ответчика[9].

    Несмотря на наличие разных подходов, в настоящее время преобладает практика применения ФЗ-214. Косвенным подтверждением данной тенденции является пункт 1 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом ВС РФ 19.07.2017 г. В отличие от предыдущего Обзора[10], указывающего на необходимость применения положений ФЗ-214 независимо от формы договора только в случае реализации жилых помещений, Обзор 2017 г. такого критерия не содержит. В то же время, в нем отсутствуют и указания на необходимость применения ФЗ-214 к случаям реализации нежилых помещений не по ДДУ, а все рассмотренные в п.1 Обзора примеры относятся к случаям реализации квартир.

    По нашему мнению, к случаям реализации нежилых помещений гражданам по договорам, отличным от договоров долевого участия в строительстве, должны применяться нормы об ответственности, предусмотренных ЗоЗПП. Такое применение наиболее правильно не только в связи с рассмотренным системным толкованием положений ФЗ-214, но и ввиду следующего:

    • поскольку целью ФЗ-214 является создание дополнительных гарантий для граждан при приобретении ими будущей недвижимости, такая цель в полной мере достигается и при применении норм об ответственности ЗоЗПП;
    • риск применения повышенной ответственности, установленной ЗоЗПП, стимулирует застройщиков заключать договоры долевого участия в строительстве;
    • при применении ФЗ-214 исходя только из субъектного состава игнорируется влияние потребительской цели, что приводит к неверному применению дополнительных гарантий в случаях приобретения гражданином коммерческой недвижимости.

    [1] В соответствии с изменениями, внесенными в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве..» Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», если государственная регистрация первого договора долевого участия в строительстве осуществлена позже 01 января 2017 года, то положения ФЗ-214 распространяются на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки (таунхаусы, квадрохаусы и др.), состоящих из трех и более блоков.

    Читайте так же:  В полицию поступило анонимное сообщение о террореристическом акте


    [2] Часть 3 ст. 1 ФЗ-214

    [3] Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 года № 2300-1. В соответствии с преамбулой ЗоЗПП для квалификации отношений в качестве потребительских используется критерий приобретения товаров (работ, услуг) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

    [4] Преамбула «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013.

    [5] п.2 ст. 23.1 ЗоЗПП

    [6] В п. 31 постановления от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» Пленум Верховного Суда РФ разъясняет, что «убытки возмещаются сверх неустойки (пени), установленной законом или договором, а также что уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают лицо, нарушившее право потребителя, от выполнения в натуре возложенных на него обязательств перед потребителем (пункты 2, 3 статьи 13 Закона)».

    [1]

    [7] Например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14 ноября 2016 г. по делу N 33-44930/16 (на решение Чертановского районного суда), Апелляционное определение Московского городского суда от 24.10.2016 по делу N 33-42270/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.12.2016 по делу N 33-42934/2016.

    [8] Апелляционное определение Московского городского суда от 24 ноября 2016 г. по делу N 33-46585 (на решение Пресненского районного суда), Апелляционное определение Московского городского суда от 24.11.2016 по делу N 33-46580/2016

    [9] Апелляционное определение Московского городского суда от 20 апреля 2016 г. по делу N 33-14430 (на решение Зюзинского районного суда).

    [10] «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденный Президиумом ВС РФ 04.12.2013 г.

    Смена застройщика

    Смена застройщика, если речь идет о долевом строительстве, — процесс всегда стрессовый и рисковый. Дольщики в такой ситуации уже довольно долго находятся в ожидании, и, как правило, срок сдачи дома просрочен. Уведомление о смене застройщика в этом процессе является долгожданным событием, которое на практике возможно только после согласованной и адекватной работы властей нескольких уровней.

    [3]

    В каких случаях происходит смена застройщика?

    В основном смена застройщика – это мера, которая необходима при серьезных финансовых проблемах девелопера. Директор ли организации не справился с обязанностями и допустил шаги, которые привели к финансовой несостоятельности, или же произошли события, которые управляющее лицо предусмотреть не могло – в любом случае для дольщиков наступает сложное время. Сюда же можно включить требование смены застройщика при строительстве многоквартирного дома при финансовых махинациях и подключение к процессу правоохранительных органов.

    Законодательно препятствий у застройщика передать право на строительство нет. Каких-либо перечней оснований и регуляций российское законодательство также не ввело. На практике же юристы отмечают несколько ситуаций, когда застройщик меняется:

    Добровольная передача обязательств В этой ситуации застройщик просто передает свои права и обязанности другому юридическому лицу. Встречается достаточно редко.
    Превышение сроков обязательств по договорам дду Смена застройщика в процессе строительства долевого участия происходит из-за проблем организации. Болезненный и затянутый по времени процесс для дольщиков. Обычно происходит из-за юридических и финансовых трудностей
    Застройщик прекращает финансирование объекта, происходит банкротство застройщика Опасный вариант, нередко в таком случае появляются обманутые инвесторы. Смена застройщика по ДДУ происходит при помощи органов власти.
    Другие вынужденные обстоятельства Организация теряет право на деятельность, происходит вмешательство правоохранительных органов

    В современных реализациях нас в основном интересует второй и третий пункт смены застройщика в процессе строительства. Процедура регулируется законом о защите прав потребителей, федеральным законодательством, в том числе ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и гражданским кодексом.

    Процесс на словах выглядит просто – одно юридическое лицо передает свои обязательства другому юридическому лицу – девелопер меняется, дольщики получают свое жилье (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). По факту все выглядит иначе.

    Застройщик должен передать свои права и обязанности не кому угодно. Так как у девелопера масса обязательств перед дольщиками, то новый застройщик должен попадать под определенные требования ФЗ-214. Кроме того, на практике смена застройщика происходит уже на стадии банкротства, и болезненный для дольщиков процесс проводит арбитражный управляющий.

    Кроме того, есть опасность, что новый застройщик будет требовать у дольщиков дополнительного финансирования. Согласно ФЗ-214, это сейчас едва ли ни единственный законный повод увеличить требования к цене договора. Поэтому если вы как дольщик не готовы к лишним тратам, не подписывайте никаких дополнительных соглашений и будьте готовы отстаивать свои права в суде.

    Итак, из наиболее актуальных причин смены застройщика можно выделить три:

    • банкротство;
    • нарушение сроков сдачи новостройки;
    • появление существенных недостатков в строительстве объекта и смена застройщика для недопущения их в последующем.

    Порядок смены застройщика

    Здесь применяется 24 глава ГК РФ – смена лиц в обязательстве. Девелопер (им, кстати, может быть как юридическое, так и физическое лицо) передает все свои права и обязательства другой компании. Существует документ, который закрепляет этот процесс – договор уступки. По гражданскому законодательству при этом все договора долевого участия и иные договора, регламентирующие права и обязанности, продолжают действовать на тех же условиях, что и раньше, но уже с новым лицом.

    Старый застройщик обязан передать новому несколько видов документов:

    • техническая документация на объект;
    • вся документация на прилегающие объекты (объекты водо-, газо-, электро-снабжения);
    • технические условия (они действительны на весь срок разрешения на строительство, при этом не менее двух лет, новый застройщик обязательно должен проверить эти данные);
    • проектные декларации с соответствующими изменениями (если объект начал строиться после принятия поправок к ФЗ-214 от 2017 года, то изменения в проектную декларацию должны вноситься ежеквартально, соответственно, передаются и обязательные изменения, и изменения, которые внес застройщик самостоятельно);
    • вся документация по дополнительным соглашениям с дольщиками.

    Самое главное – это основание для переуступки прав дольщика. Образец нотариального согласия дольщика на смену застройщика составляется новым девелопером совместно с юристом и предоставляется всем обладателям договора долевого участия на подпись.

    При смене застройщика в строительстве могут возникнуть проблемы из-за отсутствия действующего и актуального разрешения на строительство.

    В такой ситуации застройщику придется улаживать этот момент в местных муниципальных органах, отвечающих за выдачу разрешения. Такое обычно происходит, если старый застройщик довольно сильно просрочил дату сдачи новостройки. Мы рекомендуем дольщикам проверить наличие разрешения на строительство и не подписывать никакие документы в случае его отсутствия.

    Читайте так же:  Регламент дпс 185 приказ гибдд

    Права дольщика

    Если дольщик столкнулся с ситуацией смены застройщика – ключевое, что он может сделать – это проконтролировать ситуацию. Важно, чтобы переуступка права на его долевое имущество не была передана без его ведома. Что, как это ни грустно признавать, довольно стандартная ситуация для России последнего десятилетия.

    Важная составляющая передачи – это официальное заявление новой компании о том, что обязательства принимаются. Дольщик также имеет право получить такую информацию. Документ, который официально создает застройщик, так и называется – обязательство перед инвесторами долевого строительства о передаче им жилых помещений.

    Если дольщик столкнулся с ситуацией, когда компании пытаются создать переуступку прав без согласия и концессии перед ними, согласно ст. 391 ГК РФ они имеют право немедленно потребовать признать переуступку между компанией ничтожной. К сожалению, это процесс также долгий и происходит через судебные разбирательства. Дольщик в ситуации смены девелопера может воспользоваться правом вернуть свои инвестиции в долевое строительство. Это работает в ситуации, когда заключен договор долевого участия в соответствии с требованиями федерального закона № 214.

    Инвестор имеет право и на попытку взыскать проценты за пользование его денежными средствами. В соответствии со ст.6 ФЗ-214 это называется неустойкой. Требовать стоит разницу между рыночной стоимостью квартиры и стоимостью договора. Судебная практика показывает, что всю стоимость получить не удастся, но меньшую сумму ссудить с застройщика возможно. Иск подается как к старой компании — девелоперу, так и к новой.

    Как проходит процедура при банкротстве застройщика

    Банкротство компании происходит в соответствии с федеральным законом о банкротстве — №127. С помощью процедуры банкротства, для финансового оздоровления ситуации возможно с помощью арбитражного управляющего заменить старую компанию, перед которой есть кредитные обязательства, на новую. Новый девелопер должен соответствовать всем требованиям 214-ФЗ – проверка проводится тщательно.

    Новый девелопер подает иск в Арбитражный суд, в котором рассматриваются требования кредиторов к старому застройщику и дело о банкротстве. В своем заявлении новый девелопер просит возложить на него обязательства перед дольщиками и также дать возможность приобрести имущество будущего банкрота.

    К сожалению, в этой ситуации переход долга старого девелопера автоматически переходит на новое юрлицо, поэтому уведомление дольщиков не предусмотрено. Более того – дольщик в этой ситуации ограничен в правах – несмотря на то, что он требовал от старого застройщика денежные средства, то теперь от нового застройщика он может получить только то долевое имущество, которое прописано в рамках договора долевого участия. Денежные претензии и претензии об уплате пени могут быть предъявлены только юридическому лицу, которое банкротят.

    В процессе по привлечению нового застройщика используются законодательные акты местного уровня. В Москве — закон 84/2010-ОЗ. В других регионах – свои нормативные акты местного значения.

    Если возникла ситуация, когда новый застройщик в процессе банкротства не появился, не забудьте подать документы в местное министерство, отвечающее за долевые процессы – дольщику необходимо попасть в специальный реестр обманутых дольщиков для получения помощи от государства и органов власти.

    Последствия и возможные риски

    К сожалению, в ситуации, когда происходит смена застройщика, может возникнуть несколько негативных последствий.

    Это может быть как требование для достройки квартир, так и требование заплатить для передачи готовых объектов. В такой ситуации нужно смотреть на каждый конкретный случай.

    Если вы не подписывали договор переуступки – можно идти в суд. Если подписали – нужно изучать содержащиеся в нем пункты, так как если он основан на финансовом оздоровлении объекта, то включить туда требования доплаты – законно. Такое зачастую происходит при формировании ЖСК для достройки дома.

    Двойные продажи квартир

    Достаточно негативный случай мошенничества, сейчас практически не встречающийся из-за действий законодателя по обязанности регистрировать все объекты в регистрационной палате. Новый застройщик получает объект, переделывает проектную документацию и начинает продавать новые квартиры.

    Проблема в том, что юридически это уже новые объекты, с другой площадью, поэтому судебные разбирательства в таком случае проходят намного тяжелее.

    Долгострой

    Если обратиться к проблемам обманутых дольщиков, то можно найти объекты в стране, которые возводятся по 20 и более лет. При этом проанализировав их, можно увидеть, что застройщик менялся в таких домах по несколько раз. Надежды получить свое жилье или деньги в таком случае практически нет.

    Конечно, не стоит сразу подозревать застройщиков, которые решили обменяться обязательствами, в мошенничестве. Но проверить все документы и контролировать ситуацию с первого этапа намного эффективнее, нежели дожидаться окончательного подтверждения мошенничества и обращаться в суд и правоохранительные органы.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

    Источники


    1. Тихомиров, М. Ю. Увольнение по инициативе работодателя. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 499 c.

    2. Головистикова, А.; Дмитриев, Ю. Проблемы теории государства и права. Учебник; М.: Эксмо, 2012. — 832 c.

    3. Гриненко А. В., Костанов Ю. А., Невский С. А., Подшибякин А. С. Адвокатура в Российской Федерации. Учебник; ТК Велби, Проспект — М., 2016. — 208 c.
    При долевом строительстве возможно ли перегистрация в нежилое
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here