Определение износа зданий и сооружений существует три вида

Самые важные аспекты в статье: "Определение износа зданий и сооружений существует три вида". Здесь полностью описана тематика и информация предоставлена в удобном виде. В любой момент можно задать вопрос дежурному юристу.

Определение износа зданий и сооружений существует три вида

Определение износа зданий и сооружений

Целью оценки всегда является определение какого — либо вида стоимости объекта недвижимости на дату оценки. Грибовский С. В. России нужна децентрализованная система оценки недвижимости для целей налогообложения // Экономические стратегии. — 2009. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга. В практике оценки применяется несколько методов определения износа зданий и сооружений: — метод разбиения на виды износа.

Срок физической жизни объекта — это период времени, в течение которого здание существует.

Срок физической жизни заканчивается сносом здания. Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Срок экономической жизни зданий составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.

В соответствии с этим методом совокупный износ определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа здания: 1. Физический износ — физическое ухудшение объекта включает любое его физическое изнашивание и определяется путем суммирования устранимого и неустранимого износа: Физ.И = Физ. И устр + Физ.И неустр. Расчет неустранимого износа производится по формуле: Физ.

И неустр = Эф. Возр. / Экон. Ж, где Эф.

Возр. — эффективный возраст здания; Экон.Ж — экономический срок жизни. Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты превосходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым. Физический износ может быть определен путем непосредственного обследования элементов здания.

Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика.

В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты. 3. Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванной внешними по отношению к ней негативными факторами.

Внешний износ в большинстве случаев неустраним.

Они рассчитывается двумя способами: — методом парных продаж (сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет); — методом капитализации рентных потерь.

Для определения внешнего износа, как правило, используется формула:

Определение (оценка) износа зданий и сооружений

С течением времени относительная стоимость зданий и сооружений снижается по разным причинам: износ сооружений в процессе эксплуатации; неблагоприятное воздействие окружающей среды; изменения технологий; воздействие других внешних факторов.

Итак, износ — это утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине. При затратном подходе износ измеряют в текущих ценах в сопоставлении с текущей восстановительной стоимостью. Суммарный износ оценивают, используя косвенный или прямой подход.

3. Признаки износа определяются в основном путем осмотра (визуальным способом), с использованием простейших приспособлений (уровень, отвес, метр, металлическая линейка, молоток и пр.) Б) Признаки износа конструктивных элементов здания:

Оценка имущества и имущественных прав в Украине

3.7 Оценка износа зданий и сооружений Общие понятия Износ связан со временем использования объекта.

Графически его можно представить в виде, изображенном на рис. 3.8. Рис 3.8 Жизненный цикл здания (сооружения) Хронологический возраст — это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до дня оценки. Оставшийся срок экономической жизни составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни, т.

е. это период, в течение которого улучшения будут продолжать вносить вклад в стоимость здания.

В зависимости от причин, уменьшающих полезность зданий (сооружений), выделяют следующие виды износа: Каждый из видов износа оценивается определенными методами, которые показаны на рис.3.9. В практике оценки величину износа определяют как в процентах от стоимости объекта (с помощью коэффициента износа), так и в абсолютном выражении.

Определение износа зданий и сооружений существует три вида

Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от анало гичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки.

Выделяют следующие причины потери стоимости зданий: • внешнее (экономическое) старение.

Физический износ — это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно считают, что новое здание лучше старого.

В отличие от термина «износ», применяемого в оценочной деятельности, термин «амортизация», используемый в бухгалтерском учете, отражает перенос стоимости приобретенных основных фондов на стоимость производимой продукции и оказываемых услуг. Величина оценочного износа должна отражать реакцию рынка, а также информированного и разумного покупателя на состояние и качество здания. Первые два метода применяют главным образом для определения общей суммы износа; метод разбивки используют для распределения известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.

Определение износа зданий и сооружений существует три вида

1. Долговечность зданий и сооружений.

Факторы износа. Различают физическую и моральную (технологическую) долговечность, а также обратные им понятия — физический износ и моральный износ (старение). Физическая долговечность зависит от физико-технических характеристик конструкции: прочности, жесткости, геометрической неизменяемости, тепло- и звукоизоляции, герметичности и других параметров.

Моральная долговечность определяется соответствием зданий и сооружений по геометрическим размерам, благоустройству, архитектуре, технологической оснащенности и т.д.

своему функциональному назначению. Рис. 1 Схема воздействий на здания и сооружения различных факторов 2.

Физический износ зданий и сооружений.

Его причины. Под физическим износом понимают потерю зданием с течением времени несущей способности (прочности, устойчивости), снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости. Основными причинами физического износа являются воздействия природных факторов, а также технологических процессов, связанных с использованием здания.

Читайте так же:  Квитанция госпошлины за загранпаспорт нового образца

(период приработки) (период нормальной эксплуатации) (период старения)

Определение износа зданий и сооружений существует три вида

1. Долговечность зданий и сооружений. Факторы износа. Различают физическую и моральную (технологическую) долговечность, а также обратные им понятия — физический износ и моральный износ (старение).

Физическая долговечность зависит от физико-технических характеристик конструкции: прочности, жесткости, геометрической неизменяемости, тепло- и звукоизоляции, герметичности и других параметров.

Моральная долговечность определяется соответствием зданий и сооружений по геометрическим размерам, благоустройству, архитектуре, технологической оснащенности и т.д. своему функциональному назначению.

Рис. 1 Схема воздействий на здания и сооружения различных факторов 2.

Физический износ зданий и сооружений. Его причины. Под физическим износом понимают потерю зданием с течением времени несущей способности (прочности, устойчивости), снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости.

Основными причинами физического износа являются воздействия природных факторов, а также технологических процессов, связанных с использованием здания.

Определение износа объекта недвижимости

Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обу­словленное различными причинами.

В дополнении к этому различию необходимо также разграничи­вать термин «износа», используемый в затратном подходе при оценке недвижимости и «снижением стоимости объекта», используемом Эллвудом при ипотечно-инвестиционной капитализации. Существует три вида износа: физический, функциональный (или моральный) и внешний (или экономический). Физический износ отражает изменения физических свойств объ­екта недвижимости со временем.

Например, дефекты конструктив­ных элементов.

Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воз­действием эксплуатационных факторов, второй тип — под воздейст­вием естественных и природных факторов.

Физический износ учитывается в нормах амортизационных от­числений. При отклонениях в нормальных условиях эксплуатации объекта (землетрясение, наводнение и пр.) используются поправоч­ные коэффициенты, определяемые экспертным путем. Существует четыре метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Процент физического износа, например, жилого объекта, оцени­ваемого экспертным методом, определяется на основании

«Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН — 53-86 Госграждан-строй»

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его со­ставляющих.

Физический износ элементов здания рассчитывается по формуле: Удельный вес конструктивного элемента i x % износа элемента i Физический износ всего здания определяется как средневзвешен­ная величина по всем элементам здания (см. табл. 3). Расчет физического износа здания Исходя из возраста здания и его состояния, физический износ здания составил А % от его восстановительной стоимости. Данный метод определения физического износа здания можно назвать «экспертный».

Он обычно применяется при инвентаризации объектов недвижимости.

Методы расчета физического износа для этой категории элемен­тов здания аналогичны тем методам, которые использовались выше для оценки физического.

Функциональный износ объекта. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновлен­ными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновлен­ных элементов. Расчет неустранимого функционального износа

Оценка зданий и сооружений

при реализации метода накопления активов производится на базе рыночной стоимости.

В состав зданий предприятия входят следующие элементы:

  • административный корпус;
  • корпуса цехов;
  • корпуса мастерских;
  • складские помещения;
  • хозяйственные помещения (овоще- и фруктохранилища);
  • культурно-бытовые здания;
  • жилые здания.

В состав сооружений предприятия входят следующие элементы: При оценке стоимости конкретного предприятия приведенный состав зданий и сооружений уточняется и при необходимости дополняется. Для оценки зданий и сооружений предприятия используются различные методы оценки1, объединенные в три подхода: затратный, доходный и сравнительный. Затратный подход основан на предположении, что текущие затраты на строительство оцениваемого объекта (с учетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта.

Этот подход к оценке реализуется в несколько этапов.

Первый этап. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находятся здание и сооружение, с учетом его текущего использования. Второй этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения строения (строений). Третий этап. Рассчитываются все виды износа строений: физический, функциональный и внешний.

Четвертый этап. Вычитается величина общего износа строений из затрат на воспроизводство или замещение объекта (результат этапа 2 минус результат этапа 3).

  • сравнительной единицы измерения (или удельной стоимости);
  • поэлементный;
  • сметный;
  • индексный.

Централизованно индексы устанавливаются Госстроем России.

Физический износ объекта — это снижение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.

Open Library — открытая библиотека учебной информации

В оценочной практике применяется крайне редко. Метод расчета срока жизни зданияприменяется для расчета физического износа, данный метод уже рассмотрен подробно.

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Причины функционального износа: • недостатки, требующие добавления элементов; • недостатки, требующие замены или модернизации элементов; Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Определение износа зданий и сооружений

АСП Консалт осуществляет строительно-техническую экспертизу с целью оценки степени износа зданий и сооружений, конструктивных элементов строительных объектов, а также инженерных сетей зданий и сооружений.

Осуществляя определение износа зданий и сооружений, мы руководствуемся регламентами «Методика определения физического износа гражданских зданий», утвержденной Министерством коммунального хозяйства РФ, а также «ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий».

Оценка степени износа зданий и сооружений производится в следующих случаях:

  • Планируется покупка или продажа здания, необходимо произвести оценку степени износа объекта для принятия решения о целесообразности покупки и оценить рыночную стоимость объекта.
  • Планируется аренда здания, смена собственников или арендаторов, необходимо сопоставить затраты на долгосрочную аренду с учетом фактических эксплуатационных характеристик объекта, с целью чего и проводится оценка степени износа сооружения.
  • Планируется текущий или капитальный ремонт здания или сооружения, соответственно, оценка степени износа здания является определяющей при принятии решения о целесообразности ремонта, составе и стоимости работ.
  • Необходимо определить, является ли объект ветхим либо аварийным. В этом случае производится также оценка износа здания или сооружения.
Читайте так же:  Что нужно для усыновления ребенка отцу

Критерии, по которым производится оценка износа здания или сооружения:

Фундаменты. Признаки износа

Оценка степени износа производится по следующим параметрам:

  • разрушения отделочного слоя цоколя
  • искривления, перекосы горизонтальных линий цоколя
  • трещины и сколы
  • выпучивание и искривление цоколя, стен и полов подвала
  • мох, поражение гнилью и жучком конструкций фундамента

Стены. Признаки износа

Оценка степени износа производится по следующим параметрам:

  • разрушение кирпичной кладки, трещины и выбоины
  • массовое отпадение штукатурки, разрушение облицовки и выветривание швов
  • ржавые потеки, загрязнение и выцветание наружной отделки
  • искривление горизонтальных и вертикальных линий
  • протечки и промерзания
  • выпучивание бетонных слоев
  • разрушение и оседание утеплителя
  • избыточная влажность в помещения, гниль, грибок и увлажнение стен

Перекрытия. Признаки износа

Оценка степени износа производится по следующим параметрам:

  • трещины, прогибы
  • разрушение бетонного слоя, оголение и коррозия арматуры
  • следы увлажнения бетона, протечки и промерзания
  • смещение перекрытий по высоте
  • поражение гнилью и грибком

Кровли. Признаки износа

Оценка степени износа кровли зданий производится по следующим параметрам:

  • вздутия поверхности, разрывы, пробоины
  • протечки
  • ржавление и разрушение настенных желобов, ограждающей решетки, водоприемных устройств
  • поражение гнилью и жучком
  • просветы, проникание воды и снега через щели

Определение износа зданий и сооружений производится путем определения величины физического износа конструктивных элементов, выраженной в %.

Подробнее об оценке фактического технического состояния зданий и сооружений Вы можете узнать из статьи «Обследование зданий и сооружений».

Износ зданий и сооружений

Износ- это обусловленное различными причинами уменьшение стоимости объекта недвижимости.

Простейшим вариантом анализа является их сопоставление в динамике. При этом можно выявить наиболее проблемные показатели, которые впоследствии в целях предупреждения или уменьшения кризиса необходимо изменить.

К издержкам производства относится износ зданий и сооружений. Методы определения износа:

ü Метод срока жизни;

ü Метод разбиения:

o Устранимый и неустранимый физический износ;

o Устранимый и неустранимый функциональный износ;

o Внешний износ.

Физический износ – это снижение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.

Функциональный износ – это снижение стоимости объекта, вызванное ухудшением функциональных характеристик.

Внешний износ – это снижение стоимости объекта, обусловленное внешними факторами относительно объекта или изменение спроса и предложения на рынке недвижимости и предприятий, экологическими факторами.

Методы расчета физического износа:

А. Экспертный– определяется экспертом исходя из конструктивной схемы соответствующего элемента здания и его состояния, выбирается способ обследования, выявляются дефекты. Составляется дефектная ведомость по всем элементам здания. Полученные значения суммируются, затем рассчитывается физический износ (Иi).

(33)

Уi – удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости задания, %

ПИi – процент износа i-го конструктивного элемента

Расчёт физического износа экспертным методом определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания (таблица 18).

Удельный вес конструктивного элемента здания

Наименование конструктивного элемента здания Удельный вес Наименование конструктивного элемента здания Удельный вес
Внутренние сантехнические и электротехнические устройства Фундаменты
В том числе: Перекрытия
Слабые токи 1,68 Кровля
Отопление 1,68 Полы
Электроснабжение 10,8 Проёмы
Вентиляция 7,2 Стены и перегородки
Горячее водоснабжение 0,48 Отделочные работы
Холодное водоснабжение 0,96 Прочие работы
Канализация 1,2 Итого

Это наиболее трудоемкий, но самый точный способ расчета износа.

Б. Стоимостной – заключается в определении затрат на восстановление зданий и сооружений.

(34)

Инак – накопленный износ;

Свос – восстановительная стоимость;

ПИ – процент износа

Эксперт определяет процент износа каждого элемента сооружения, а затем переводит величину износа в стоимостное выражение.

[2]

Процент износа элементов здания может быть определен и как средневзвешенная величина по всем элементам здания.

(35)

Виз — вес износа в стоимости здания;

УВКЭ — удельный вес конструктивного элемента здания;

ПИ – процент износа.

В. Нормативный износили бухгалтерский метод заключается в использовании Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов, утвержденный 29 октября 1990г. Правительством РФ. Эти нормы даются лишь на полное восстановление первоначальной стоимости зданий, а в оценке определяют совокупный физический износ, включающий норму амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий (Нкр).

(36)

Зср – средняя величина затрат на капитальный ремонт здания

Nкр – нормативное количество ремонтов за весь нормативный срок службы объекта

Зм – затраты на модернизацию объекта

Сб – балансовая стоимость объекта

Тн – нормативный срок службы объекта

Г. Метод расчета срока жизни

(37)

Тж – срок жизни; Тхр – хронологический срок; Тфж – типичный срок физической жизни.

Хронологический срок – период, прошедший со дня ввода в эксплуатацию до даты оценки.

Типичный срок жизни – период, когда здание существует и в нем можно работать или жить.

Если хронологический срок жизни здания превышает нормативный, то величина физического износа (Иф) определяется:

Видео (кликните для воспроизведения).

(38)

Тхр – хронологический срок жизни объекта

Т – остаточный срок жизни

Взаимосвязь между износом (И), восстановительной стоимостью (ВС), эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ЭЖ) выражается в виде формулы (39).

(39)

Срок экономической жизни (ЭЖ) – временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Срок ЭЖ заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие устаревания объекта.

Срок физической жизни – срок, в течение которого здание существует, заканчивается износом (И).

Эффективный возраст (ЭВ) – экспертно оцениваемый на основе внешнего вида.

Функциональный износ объекта (устаревание) заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам, с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ может проявляться в устаревшей архитектуре, в удобствах его планировки, объёмах, инженерном обеспечении.

Читайте так же:  Акриловая грунтовка для дисков какя лучшая

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счётчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола. Критерием того, является износ устранимым или нет, служит сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устраним. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент оценки с обновлёнными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновлённых элементов.

(40)

УИ – устранимый износ;

[3]

ПСо— потенциальная стоимость здания на момент оценки с обновлёнными элементами;

ПС — потенциальная стоимость здания на момент оценки без обновлённых элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания.

Внешний (в том числе экономический) износ, или износ внешнего воздействия – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими или политическими факторами.

Причинами внешнего износа могут быть общий упадок района, в котором находится объект, действия государственных органов в области налогообложения, страхования, близость к малопривлекательным объектам (болотам, очистным сооружениям, железнодорожным станциям, школам, предприятиям). Износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Одним из способов измерения износа внешнего воздействия является анализ спаренных продаж, другим – сравнение доходов от арендной платы. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия. Капитализация осуществляется с использованием валового рентного мультипликатора.

Дата добавления: 2015-03-03 ; просмотров: 1885 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

Износ и амортизация недвижимости. Виды износа зданий и сооружений. Оценка физического, функционального и внешнего износа объектов недвижимости

Износ – уменьшение полезности и потребительской привлекательности объекта недвижимости, которая проявляется в снижении со временем его стоимости.

Накопленный износ включает в себя: физический, функциональный и внешний износ улучшений.

Физический износ связан с изменением свойств объекта с течением времени под влиянием природных сил и эксплуатационных воздействий.

Физический износможно определить:

1) по соотношению фактического и нормативного срока службы

Если нормативный срок службы меньше фактического формула имеет вид:

2) путем непосредственного обследования элементов здания.

3) путем отдельной оценки устранимого и неустранимого износа.

Устранимым считается износ, исправление которого физически возможно и экон-ки целесообразно,. В иных случаях износ считается неустранимым.

Устранимый физический износ часто называют отложенным ремонтом. Его можно оценивать 2-мя методами:

Ифиз=Сум ИiLi / 100

Иi – износ i-ого конструктивного элемента, %

li – доля i-ого конструкторского элемента в Свос, %

n – количество конструктивных элементов.

2. стоимостной – величина износа считается сумма затрат на проведение объективно необходимых ремонтных работ, связанных с устранением повреждения конструкции.

Неустранимый физический износ оценивают методом срока жизни, который применяют отдельно к долгоживущим и короткоживущим элементам.

Функциональный износ – потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка.

Устранимый функциональный износ измеряется затратами на исправление вызвавших его причин. Возможны 3 варианта:

1. износ, связанный с необходимостью добавления каких-либо элементов. Оценивается как разница между затратами на установку элемента в оцениваемом объекте и затратами на его установку в новом здании.

2. износ, связанный с необходимостью замены или модернизации элементов. Рассчитывается как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа – возврат материалов + затраты на демонтаж существующих элементов и монтаж новых.

3. износ, вызванный сверхулучшением. Рассчитывает как текущая стоимость сверхулучшений – физический износ + затраты на демонтаж – возврат материалов, если он есть.

Неустранимый функциональный износ измеряется как капитализированные потери арендной платы.

Ифунк неустр = ∆ПВД*ВРМ

∆ПВД – потенциальный валовой доход

ВРМ – валовой рентный мультипликатор

Внешний или экономический износ – снижение стоимости объекта из-за негативного изменения факторов внешний среды. Он может быть вызван непосредственной близостью объекта к заводам, железным дорогам, аэропортам, магистралям и т.д.

Внешний износ преимущественно неустраним, но может самоустраняться из-за реализации различных проектов в рамках территории. Он оценивается: 1. Капитализацией потерь арендной платы путем анализа парных продаж при условии, что один из аналогов подвержен внешнему износу, а другой нет.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Да какие ж вы математики, если запаролиться нормально не можете. 8351 —

| 7283 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Виды износа зданий и сооружений и методы их определения

43. Виды износа зданий и сооружений и методы их определения

44. Психофизический, квалификационный и социальный потенциал

45. Единица измерения трудового потенциала

46. Существенно-содержательная эволюция термина «потенциал»

47. Оценка стоимости бизнеса. оценка стоимости бизнеса

Это акт или процесс формирования точки зрения оценщика и подсчета стоимости бизнеса, целостного имущественного комплекса или связанных с ним прав. Исходя из цели и характера расчетов, принято отличать внутреннюю и внешнюю оценку стоимости бизнеса.. Первая из них реализует целевые ориентиры менеджмента предприятия (владельцев) путем учета стоимости всех внутренних элементов производственно-коммерческой системы предприятия. Внешняя оценка предусматривает учет влияния внешних (рыночных) факторов на стоимость предприятия, исходя из доступной широкой массе хозяйственной информации. Как правило, внутренняя оценка бизнеса ограничена лишь управляемыми со стороны предприятия факторами стоимости, а внешняя — лишь неуправляемыми факторами, при минимальном количестве внутренней информации. При его формировании нужно учитывать, что вон представляет собой сложную экономическую систему, которая имеет определенные свойства. Из закона целостности системы вытекает, что в результате взаимодействия всех ресурсов, которые создают систему, появляются новые качества, которых не имеет каждый отдельный вид ресурса.

[1]

48. Особенности экономических систем

Читайте так же:  Езда без категории штраф

Целостность (Система — это целостность, свойства которой проявляются только при взаимодействии ее элементов), Компонентность (Система состоит из определенного количества частей, называемых элементами), Сложность (Экономическая система определяется неоднородностью составных элементов, разнохарактерных и иерархическими взаимосвязями между ними), Нестационарность (Система содержит постоянно меняющиеся параметры и характеризуется стохастичностью поведения), Уникальность (В каждом отдельном случае система меняет свою ресурсную и организационную структуру), Адаптивность (Предусматривает адаптацию параметров системы к условиям, которые постоянно меняются), Синергичность (Целеустремленность действия элементов системы усиливает эффективность ее функционирования), Мультипликативность (Проявление в геометрической зависимости позитивных и негативных эффектов функционирования элементов системы), Предельность (Элементы экономической системы имеют предельный характер, что обуславливает ее форму), Противоэнтропийность (Возможность противодействовать разрушающим тенденциям).

Определение износа зданий и сооружений существует три вида

1. Долговечность зданий и сооружений. Факторы износа.

Долговечность — это время, в течение которого в зданиях и сооружениях эксплуатационные качества сохраняются на заданном проектном уровне в соответствии с нормативными сроками службы. При этом она не зависит от периодически проводимых текущих и капитальных ремонтов. Долговечность определяется сроком службы основных несменяемых конструкций.

Различают физическую и моральную (технологическую) долговечность, а также обратные им понятия — физический износ и моральный износ (старение).

Физическая долговечность зависит от физико-технических характеристик конструкции: прочности, жесткости, геометрической неизменяемости, тепло- и звукоизоляции, герметичности и других параметров.

Моральная долговечность определяется соответствием зданий и сооружений по геометрическим размерам, благоустройству, архитектуре, технологической оснащенности и т.д. своему функциональному назначению.

Существует также понятие оптимальной долговечности, а именно, срока службы зданий и сооружений, в течение которого экономически целесообразно поддерживать их в рабочем состоянии. После этого затраты на содержание становятся нецелесообразными, так как значительно превышают сметную стоимость нового строительства.

В ходе эксплуатации здания и сооружения подвергаются воздействию многочисленных природных и технологических факторов (рис. 1), которые должны учитываться в рабочем проекте при выборе материалов, конструкций и т.п. Однако на практике соответствие фактических характеристик строительных материалов и конструкций может существенно отличаться от нормативных, в результате чего суммарное воздействие многих факторов может привести к ускоренному износу сооружений. .

Рис. 1 Схема воздействий на здания и сооружения различных факторов

2. Физический износ зданий и сооружений. Его причины.

Под физическим износом понимают потерю зданием с течением времени несущей способности (прочности, устойчивости), снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости.

Основными причинами физического износа являются воздействия природных факторов, а также технологических процессов, связанных с использованием здания.

Процент износа зданий определяют по срокам службы или фактическому состоянию конструкций, пользуясь правилами оценки физического износа, изложенными в ВСН 53-86(р) Ведомственные строительные нормы. «Правила оценки физического износа жилых зданий» ГОСГРАЖДАНСТРОЙ. МОСКВА 1988, где в таблицах устанавливаются признаки износа, количественная оценка и определяется физический износ строительных конструкций, инженерных систем и технологического оборудования в процентах.

Физический износ устанавливают:

— на основании визуального и инструментального обследования конструктивных элементов и определения процента потери их эксплуатационных свойств вследствие физического износа с помощью таблиц;

— экспертным путем с оценкой остаточного срока службы;

— инженерным обследованием зданий с определением стоимости работ, необходимых для восстановления эксплуатационных свойств.

Физический износ определяется методом сложения величин физического износа отдельных элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши, кровли, полов, оконных и дверных устройств, отделочных работ, внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств прочих элементов.

Для определения физического износа конструкций обследуют их отдельные участки, имеющие разную степень износа. Метод определения физического износа на основе инженерного исследования предусматривает инструментальный контроль состояния элементов здания и определение степени потери их эксплуатацией свойств.

Оценки физического износа по методу сопоставления фактических и нормативных сроков службы представляет линейную зависимость износа от сроков службы, что не соответствует действительной закономерности физических процессов, сопровождающих физический износ элементов зданий. Поэтому необходимо проводить инженерное обследование для объективной оценки физического износа.

Наблюдения за конструкциями показывают, что в первый период эксплуатации — период приработки, когда конструкция новая, износ слабее, а к третьему периоду — к концу срока службы — интенсивность износа возрастает. Конструкция, износ которой за 100 лет службы составит 75 %, к концу срока службы изнашивается в полтора раза больше (45 %), чем в первом периоде (30 %) (рис. 2). 1 период 2 период 3 период

(период приработки) (период нормальной эксплуатации) (период старения)

Виды износа зданий и сооружений, определяемые для целей оценки

Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами: прочностью и устойчивостью конструкций, их теплозащитными качествами, герметичностью и т.п. эти параметры могут быть обобщенные в 4 группы, определяющие эксплуатационную пригодность зданий и сооружений.

1 группа – параметры, характеризующие конструктивную надежность, физическую долговечность(прочность и устойчивость конструкций, влаго и морозостойкость конструкций, водонепроницаемость конструкций).

2 группа – параметры, характеризующие функциональное соответствие назначению, моральную долговечность, условия жизнедеятельности(удельные площади и кубатура, температурно – влажностный режим в помещениях, герметичность, звукоизоляция)

3 группа – архитектурно – художественное соответствие назначению

4 группа – экономичность возведения и эксплуатации.

Построенные здания под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость здания оказывает внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды.

Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам.

Накопленный износ-это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Затратный подход рассматривает ПВС оцениваемых зданий, исходя из предположения, что они новые. Поэтому, оценив величину общего накопленного износа для зданий, оценщики вычитают ее из показателя ПВС, получая в результате остаточную стоимость здания.

Читайте так же:  Имеют ли право дети войны на получение квартиры

Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки.

Выделяют следующие причины потери стоимости зданий:

. физический износ(устранимый и неустранимый);

. функциональный износ (устранимый и неустранимый);

. внешнее (экономическое) старение.

Физический износ — это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно считают, что новое здание лучше старого.

Функциональное старение — это потеря стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.

Внешнее (экономическое) старение — это потеря стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов ( изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды; изменения внешней среды, законодательных и финансовых условий, экологической обстановки и др.). Таким образом, локальная закрепленность объекта обусловливает существование внешних причин, которые не могут контролироваться собственником недвижимости, арендодателем или арендатором.

В оценке недвижимости различают устранимый и неустранимый износ. Износ считается устранимым, если затраты на ликвидацию дефекта по величине меньше, чем добавляемая при этом к недвижимости стоимость. Напротив, если затраты на исправление больше добавляемой стоимости, то износ является неустранимым.

Накопленный износ является суммарным износом или ухудшением функциональных свойств объекта на дату оценки.

Темпы износа представляют собой процент от стоимости нового объекта, на который уменьшается эта стоимость в результате эксплуатации за определенный период времени (год).

Срок физической жизни – отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Упрощенно этот срок определяется в зависимости от группы капитальности зданий. В оценочной практике он выступает естественным ограничителем срока экономической жизни.

Срок экономической жизни – это период времени, в течение которого улучшения сохраняют свою полезность, вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам. Срок ,указанный в паспорте типового проекта близок к понятию срока экономической жизни и может использоваться для ориентировочных расчетов.

Фактический возраст – время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации или акту госкомиссии.

Эффективный возраст – это возраст улучшений, основанный на их текущем состоянии и пригодности для дальнейшего использования. При определении эффективного возраста в полной мере проявляются профессиональные способности оценщика, так как от него требуется рыночная оценка этого показателя, которая может существенно отличаться в ту или иную сторону от практического возраста здания.

Оставшийся срок экономической жизни – определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения срока его экономической жизни.

Величина оценочного износа должна отражать реакцию рынка, а также информированного и разумного покупателя на состояние и качество здания. Существуют три основных метода расчета износа:

метод рыночной выборки или сравнения продаж;

метод срока службы или эффективного возраста;

Первые два метода применяют главным образом для определения общей суммы износа; метод разбивки используют для распределения известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.

Метод рыночной выборки или сравнения продаж использует рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа, выявляет рыночную оценку накопленного износа путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения. При отсутствии активного рынка недвижимости и конфиденциальности сделок метод лишается информационной базы.

При использовании этого метода рекомендуется определенная последовательность процедур :

Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому, для определения восстановительной стоимости здания,

Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта,

Определения цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости земли из цен продаж сопоставимых объектов,

Расчет текущей восстановительной стоимости зданий каждого сопоставимого объекта,

Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий вычитанием их цен с учетом износа из текущей восстановительной стоимости тех же зданий,

Определение среднего процента износа сопоставимых зданий.

Достоинство данного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж оценщик выявляет реакцию рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды.

Видео (кликните для воспроизведения).

Откорректированная цена продажи сопоставимых объектов ,млн. руб.

Источники


  1. Под редакцией Аванесова Г. А. Криминология; Юнити-Дана — Москва, 2010. — 576 c.

  2. Правоведение для сельскохозяйственных и ветеринарных вузов. Учебник. — М.: Юрайт, 2015. — 524 c.

  3. Грудцына, Л.Ю. Наследственное право: справочник для населения в вопросах и ответах; Ростов н/Д: Феникс, 2012. — 224 c.
  4. Корнийчук Г. А. Арбитражное процессуальное право. Ответы на экзаменационные вопросы; Экзамен — Москва, 2010. — 288 c.
Определение износа зданий и сооружений существует три вида
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here