Ндс за аренду

Самые важные аспекты в статье: "Ндс за аренду". Здесь полностью описана тематика и информация предоставлена в удобном виде. В любой момент можно задать вопрос дежурному юристу.

НДС при аренде

Предоставление имущества в аренду в общем случае облагается НДС. Чтобы рассчитать налог, арендодатель умножает стоимость аренды по договору (без НДС) на 18%.

Арендатор может принять к вычету НДС с арендной платы.

Если арендатор произвел неотделимые улучшения в арендованное имущество, то на их стоимость нужно начислить НДС.

«Входной» НДС по материалам и работам, которые были использованы для неотделимых улучшений, арендатор принимает к вычету.

НДС с арендной платы у арендодателя

Предоставление имущества в аренду облагается НДС. Для целей НДС аренда — это оказание услуг (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33).

НДС нужно начислять не в момент передачи имущества в аренду, а когда услуги фактически оказаны. В момент передачи имущества обязанности исчислить НДС не возникает, так как имущество не переходит в собственность арендатора (то есть не реализуется), а услуги еще фактически не оказаны (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ).

Налог начисляйте на последний день каждого месяца или квартала, в котором предоставляете имущество в аренду (Письма Минфина России от 05.06.2018 N 03-07-09/38397, от 22.04.2015 N 03-07-09/22983, от 28.02.2013 N 03-07-11/5941).

Если договор аренды истекает до окончания квартала (месяца), налог рассчитайте на день окончания договора.

НДС с арендной платы рассчитайте по формуле (п. 1 ст. 154, п. 3 ст. 164 НК РФ):

Если вы получаете оплату от арендатора до того, как услуги фактически оказаны (до окончания месяца или квартала), полученная сумма будет авансом. НДС на него нужно начислить по расчетной ставке 18/118. Налог вы примете к вычету после того, как услуги будут оказаны (п. 4 ст. 164, п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ).

После исчисления налога в течение пяти календарных дней выставьте арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). Если арендатор — не плательщик НДС, то с письменного согласия сторон счета-фактуры можно не составлять (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

«Входной» НДС по товарам (работам, услугам), которые вы приобретаете, чтобы сдавать имущество в аренду, принимайте к вычету в общем порядке.

Имейте в виду, что в Налоговом кодексе РФ есть исключения, когда аренда освобождена от НДС (ст. 149 НК РФ).

Например, сдача в аренду жилых помещений НДС не облагается (пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ).

НДС с арендной платы у арендатора

НДС с арендной платы арендатор может принять к вычету в общем порядке. Для этого нужно, чтобы соблюдались следующие условия (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172, п. 2 ст. 169 НК РФ):

  • аренда облагается НДС;
  • арендованное имущество используется для облагаемых НДС операций;
  • от арендодателя получен счет-фактура;
  • стоимость аренды принята к учету;
  • есть первичные документы на аренду — договор аренды, акт приемки-передачи арендованного имущества.

Акт об оказании услуг обычно не оформляют каждый месяц. Для получения вычета по НДС он не обязателен (Письмо Минфина России от 15.11.2017 N 03-03-06/1/75483).

Также вам не откажут в вычете, если вы должны были зарегистрировать договор аренды, но не сделали этого. Налоговый кодекс РФ не содержит такого требования для применения вычета по НДС.

Если вы перечислили арендодателю аванс, то НДС с аванса также можно принять к вычету (п. 12 ст. 171 НК РФ).

Если вы арендуете государственное или муниципальное имущество, у вас могут возникнуть обязанности налогового агента по НДС. Тогда с арендной платы вам нужно будет удержать и уплатить НДС за арендодателя (п. 3 ст. 161 НК РФ).

При субаренде субарендатор принимает НДС к вычету в том же порядке, что и арендатор при аренде. Налоговый кодекс РФ не содержит никаких специальных правил для субаренды.

Облагается ли НДС передача неотделимых улучшений арендодателю

Передача арендодателю неотделимых улучшений арендованного имущества облагается НДС. При этом неважно, возместил арендодатель вам стоимость вложений в неотделимые улучшения или улучшения ему переданы безвозмездно (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, Письма Минфина России от 16.11.2017 N 03-07-11/75600, от 27.10.2016 N 03-07-11/62656, от 24.01.2013 N 03-07-05/01).

Может ли арендатор принять к вычету НДС по неотделимым улучшениям

«Входной» НДС по материалам и работам, которые были использованы для создания неотделимых улучшений, можно принять к вычету в общем порядке на основании счетов-фактур от поставщиков и подрядчиков (Письмо Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74085).

К вычету можно принять и НДС по неотделимым улучшениям, которые созданы хозспособом (п. 6 ст. 171 НК РФ).

Как налоговому агенту исчислить и уплатить НДС при аренде государственного и муниципального имущества

НДС при аренде государственного (муниципального) имущества у органов власти и управления удерживает и уплачивает налоговый агент — арендатор этого имущества.

Для расчета налога умножьте сумму арендной платы с учетом НДС на ставку 18/118.

Уплатите НДС не позднее 25-го числа каждого из трех месяцев, следующих за кварталом, в котором удержали налог.

Исчисленный к уплате налог отражается в разд. 2 декларации по НДС. Этот раздел заполняется отдельно по каждому арендодателю.

НДС вы можете принять к вычету в том квартале, в котором вы уплатили налог при соблюдении условий для вычета.

В каких случаях при аренде государственного и муниципального имущества организация признается налоговым агентом по НДС

Российская организация — арендатор государственного (муниципального) имущества признается налоговым агентом по НДС, если (п. 3 ст. 161 НК РФ):

  • арендует имущество у органов государственной власти и управления или местного самоуправления;
  • это имущество находится на территории РФ.

Налоговыми агентами будут и те организации, которые применяют спецрежимы в виде ЕСХН, УСН, ЕНВД (п. 4 ст. 346.1, п. 5 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ, Письмо Минфина России от 24.09.2015 N 03-07-11/5457).

Вы можете передать государственное (муниципальное) имущество в субаренду. В этом случае исчислите НДС:

  • как налоговый агент с арендной платы по договору с органом власти (п. 3 ст. 161 НК РФ);
  • как налогоплательщик с арендной платы по договору с субарендатором (Письмо Минфина России от 31.08.2018 N 03-07-14/62306).
  • Если государственное (муниципальное) имущество вам в аренду сдает его балансодержатель, который не относится к органам государственной власти и управления, органам местного самоуправления, то обязанностей налогового агента у вас не возникает. В такой ситуации арендную плату, включая НДС, вы перечисляете арендодателю-балансодержателю, который самостоятельно платит НДС в бюджет (Письмо Минфина России от 12.05.2017 N 03-07-14/28624).

    Вы являетесь налоговым агентом при аренде земли у государственных (муниципальных) органов (п. 3 ст. 161 НК РФ). Однако удерживать НДС из суммы арендной платы и перечислять его в бюджет вам не придется. Ведь арендная плата за пользование земельным участком НДС не облагается (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ).

    В каких случаях при аренде имущества у бюджетного учреждения организация признается налоговым агентом по НДС

    Если вы арендуете у бюджетного учреждения государственное или муниципальное имущество и оно закреплено за таким учреждением на праве оперативного управления, то начислять НДС с арендной платы вам не нужно. Вы не являетесь налоговым агентом по НДС.

    Это следует из п. 3 ст. 161 НК РФ, ст. 296 ГК РФ, разъяснений Минфина России в Письме от 07.07.2016 N 03-07-14/39827, ФНС России в Письме от 14.12.2017 N СД-4-3/[email protected]

    Читайте так же:  Пересечение границы с украиной

    Как налоговому агенту определить налоговую базу по НДС при аренде государственного и муниципального имущества

    При аренде государственного (муниципального) имущества налоговую базу определяйте как сумму арендной платы с учетом НДС отдельно по каждому объекту (п. 3 ст. 161 НК РФ).

    Момент возникновения налоговой базы — дата перечисления арендной платы (полностью или частично) (Письмо Минфина России от 23.06.2016 N 03-07-11/36500).

    Как налоговому агенту рассчитать НДС при аренде государственного и муниципального имущества

    Налоговому агенту для расчета НДС нужно умножить налоговую базу на налоговую ставку.

    В зависимости от того, указана ли в договоре плата с учетом НДС или без него, налог рассчитайте так.

    Если по договору арендная плата включает НДС, то сумму налога определите расчетным методом (п. 4 ст. 164 НК РФ):

    Если из договора следует, что арендная плата не включает НДС, то сначала увеличьте сумму арендной платы на НДС по ставке 18%. Затем умножьте полученный результат на ставку 18/118. Это следует из п. 3 ст. 161, п. п. 2, 4 ст. 164 НК РФ.

    Арендную плату перечислите в размере, который предусмотрен договором, не удерживая из нее НДС. Уплатить налог в бюджет придется за счет своих средств.

    Например, в договоре установлено, что сумма арендной платы составляет 100 000 руб. без НДС. В таком случае налоговая база будет равна 118 000 руб. (100 000 руб. + 100 000 руб. x 18%), а НДС — 18 000 руб. (118 000 руб. x 18/118). Ее вы уплатите в бюджет. Арендодателю перечислите 100 000 руб. полностью.

    Как налоговому агенту составить счет-фактуру при аренде государственного и муниципального имущества

    Счет-фактуру составьте не позднее пяти календарных дней со дня перечисления арендной платы (п. 3 ст. 168 НК РФ).

    Зарегистрируйте счет-фактуру в книге продаж в тот день, когда его составили, а в книге покупок — при возникновении права на вычет НДС (п. 3 ст. 171 НК РФ, п. 15 Правил ведения книги продаж, п. 23 Правил ведения книги покупок).

    Как налоговому агенту уплатить НДС при аренде государственного и муниципального имущества

    Удержанный НДС заплатите по месту своего нахождения в общий срок — не позднее 25-го числа каждого из трех месяцев, следующих за кварталом, в котором вы удержали налог (ст. 163, п. п. 1, 3 ст. 174 НК РФ).

    Как налоговому агенту принять к вычету НДС при аренде государственного и муниципального имущества

    Суммы налога, которые вы удержали из доходов органа власти и уплатили в бюджет, вы можете принять к вычету (п. 3 ст. 161, п. 3 ст. 171 НК РФ).

    Принять НДС к вычету вы можете в том квартале, в котором уплатили налог. При этом для вычета нужно соблюдать следующие условия (п. 3 ст. 171, ст. 172 НК РФ, Письмо Минфина России от 26.01.2015 N 03-07-11/2136):

    • вы состоите на учете в налоговых органах и являетесь плательщиком НДС (п. 3 ст. 171 НК РФ). Если вы применяете спецрежимы или не платите НДС, то удержанный НДС к вычету принять нельзя;
    • у вас есть платежные документы, которые подтверждают то, что удержанный НДС был вами перечислен в бюджет (п. 3 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ);
    • арендованное имущество используется для деятельности, которая облагается НДС (п. п. 2, 3 ст. 171 НК РФ);
    • услуги по аренде приняты к учету (п. 1 ст. 172 НК РФ);
    • у вас есть надлежаще оформленный счет-фактура, выписанный вами за вашего продавца (п. 3 ст. 168 НК РФ).

    Как налоговому агенту заполнить декларацию по НДС при аренде государственного и муниципального имущества

    Суммы НДС, исчисленные в связи с арендой государственного (муниципального) имущества, нужно отразить в разд. 2 «Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, по данным налогового агента» налоговой декларации по НДС (п. 35 Порядка заполнения налоговой декларации по НДС, утвержденного Приказом ФНС России от 29.10.2014 N ММВ-7-3/[email protected]).

    Раздел 2 декларации заполняется отдельно по каждому арендодателю. Если с одним арендодателем заключено несколько договоров, налоговый агент заполняет этот раздел на одной странице (п. 36 Порядка заполнения).

    Налоговые агенты сдают декларацию не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 5 ст. 174 НК РФ).

    Заполнить разд. 2 нужно следующим образом:

    • в строке 020 указывается наименование арендодателя;
    • в строке 030 — ИНН арендодателя, названного в строке 020;
    • в строке 050 — ваш код по ОКТМО;
    • в строке 060 — сумма НДС к уплате;
    • в строке 070 — код операции — 1011703;
    • в строках 080 — 100 ставятся прочерки (п. 16.3 Порядка заполнения).

    Кроме того, надо заполнить разд. 9 «Сведения из книги продаж об операциях, отражаемых за истекший налоговый период» (п. 47 Порядка заполнения).

    Если возникло право на вычет НДС, необходимо заполнить разд. 3 и 8 декларации (п. п. 38.17, 45 Порядка заполнения).

    Изменение ставки НДС в договоре аренды нежилого помещения

    При подписании долгосрочного договора аренды в 2014 году арендная плата была зафиксирована следующим образом: «За владение и пользование Помещением Арендатор ежемесячно уплачивает Арендодателю арендную плату. Ежемесячная арендная плата составляет 100 000 рублей, в том числе НДС 18%».

    Как изменится арендная плата в 2019 году в связи с увеличение НДС до 20%?

    Ответы юристов ( 5 )

    Добрый день! В соот. с.п. 1 ст. 168 НК РФ: »

    При реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пунктах 4 и 5 статьи 161 настоящего Кодекса) ДОПОЛНИТЕЛЬНО к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога».

    Однако, если в договоре прописана конкретная фраза НДС 18%, то вопрос об увеличении НДС до 20% может быть решен только в договорном порядке.

    • 8,7 рейтинг
    • 847 отзывов эксперт

    Добрый вечер, Сергей!

    Как изменится арендная плата в 2019 году в связи с увеличение НДС до 20%?

    Доход арендодателя уменьшится за счет увеличения ставки, поскольку размер ставки устанавливают не стороны договора, а НК РФ.

    В силу п. 3 ст. 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, а также при получении сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок соответствующие счета-фактуры выставляются не позднее пяти дней считая со дня отгрузки товара (выполнения работ, оказания услуг), со дня передачи имущественных прав или со дня получения сумм оплаты (частичной оплаты).

    Соответственно, если будет аванс до 01.01.2019 в счет предстоящих поставок, подлежащих обложению по базовой ставке НДС — то ставка 18%.

    А вот далее при поставке товаров (работ, услуг), в счет которых получены авансы, после 01.01.2019 «отгрузочные» счета-фактуры оформляются поставщиком исходя из ставки НДС 20 % (Письмо Минфина России № 03-07-05/55290).

    • 10,0 рейтинг
    • 877 отзывов

    Здравствуйте, Сергей. С 2019 года НДС нужно будет платить по ставке 20 % за аренду в 2019 году. По этому поводу есть письмо ФНС от 23.10.18 г. № СД-4-3/[email protected], в котором подробно все разъяснено, в том числе и в части необходимости изменения договора.

    1. Общий порядок применения с 01.01.2019 налоговой ставки по налогу на добавленную стоимость в размере 20 процентов.

    Аренда автомобиля без экипажа: перевыставление «Платона» и НДС

    Между российскими организациями заключен договор аренды автомобиля без экипажа. В договоре аренды оговорены сумма арендной платы (в том числе НДС) и то, что арендатор будет компенсировать арендодателю стоимость причиненного вреда федеральным дорогам большегрузными автомобилями (по системе «Платон»).

    Облагается ли данная компенсация НДС у арендодателя? Если да, то нужно ли счет-фактуру выписывать в одном экземпляре?

    Читайте так же:  Образец плат поручения с больничного листа

    Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    На данный момент дать четкий ответ на вопрос о необходимости увеличения арендодателем налоговой базы по НДС на сумму платы в счет возмещения арендатором вреда, причиняемого автомобильным дорогам такими транспортными средствами (далее — Плата), не представляется возможным.

    Безопасным для организации вариантом будет включение организацией суммы Платы, возмещенной арендатором, в налоговую базу по НДС. В этом случае при получении компенсации Платы арендодателю следует составить счет-фактуру в одном экземпляре и зарегистрировать ее в книге продаж.

    Правовые аспекты

    Согласно части 1 ст. 31.1 Федерального закона об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации от 08.11.2007 N 257-ФЗ (далее — Закон N 257-ФЗ) движение транспортных средств, имеющих разрешенную максимальную массу свыше 12 тонн, по автомобильным дорогам общего пользования федерального значения допускается при условии внесения Платы.

    В соответствии с частями 6 и 8 ст. 31.1 Закона N 257-ФЗ в отношении транспортных средств, принадлежащих российским перевозчикам, Плата вносится собственниками (владельцами) транспортных средств и зачисляется в федеральный бюджет. Размер Платы и порядок ее взимания определены Правилами взимания Платы (утвержденными постановлением Правительства РФ от 14.06.2013 N 504).

    По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ).

    В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом п. 4 ст. 421 ГК РФ указывает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

    Исходя из принципа свободы договора арендодатель — собственник транспортного средства вправе включить в договор аренды обязательство арендатора компенсировать сверх арендной платы определенные расходы арендодателя (в данном случае — сумму Платы).

    На основании пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются, в частности, операции по реализации услуг на территории РФ, в том числе сдача имущества в аренду (п. 5 ст. 38 НК РФ, письмо УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 N 20-12/06116).

    С учетом п. 2 ст. 153, при определении налоговой базы по НДС выручка от реализации услуг должна быть определена исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате этих услуг, имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами.

    При реализации услуг налоговая база в общем случае определяется как стоимость этих услуг, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ без включения в них налога (п. 1 ст. 154 НК РФ).

    В свою очередь, из пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ следует, что налоговая база, определенная, в частности, в соответствии с нормами ст.ст. 153, 154 НК РФ, увеличивается на суммы, полученные за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанных с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

    Минфин России неоднократно высказывал мнение о том, что возмещение покупателем работ (услуг) расходов, понесенных продавцом этих работ (услуг) в связи с исполнением им договора, связано с оплатой реализованных работ (услуг), поэтому соответствующие денежные средства покупателя подлежат включению в налоговую базу по НДС. Смотрите, например, письма от 22.04.2015 N 03-07-11/22989, от 15.08.2012 N 03-07-11/300, от 14.10.2009 N 03-07-11/253.

    В то же время, например, по ситуациям, когда арендатор возмещает арендодателю расходы последнего по оплате коммунальных услуг, специалисты финансового ведомства и налоговых органов разъясняют, что по таким суммам объекта обложения НДС не возникает (письма Минфина России от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51, от 24.03.2007 N 03-07-15/39, от 03.03.2006 N 03-04-15/52, письма Федеральной налоговой службы от 29.12.2005 N 03-4-03/2299/[email protected], от 04.02.2010 N ШС-22-3/[email protected] (п. 2)).

    Кроме того, чиновники не связывают с оплатой реализованных товаров (работ, услуг) такие виды возмещений, как возмещение заказчиком исполнителю стоимости утерянного или поврежденного имущества (письмо Минфина России от 29.07.2013 N 03-07-11/30128), компенсация арендатором расходов арендодателя по оплате штрафов за нарушение правил дорожного движения (письмо Минфина России от 11.10.2012 N 03-07-11/408).

    Вопросы, касающиеся применения НДС при возмещении покупателем расходов продавца по перечислению Платы, рассматривались в недавних письмах Минфина России (от 06.06.2016 N 03-07-11/32518, от 06.10.2015 N 03-11-11/57133).

    В частности, в письме от 06.06.2016 N 03-07-11/32518 рассматривалась ситуация, когда по условиям договора на оказание транспортных услуг сумма Платы не входит в тариф по договору перевозки, а является дополнительным расходом перевозчика, и возмещается заказчиком дополнительно.

    [3]

    Налогоплательщик просил разъяснить порядок начисления НДС в отношении суммы Платы, полученной им от заказчика (в качестве возмещения). Специалисты финансового ведомства со ссылкой на п. 1 ст. 154 НК РФ ответили, что налоговая база по НДС при оказании услуг по перевозке, оказываемых налогоплательщиком, уплачивающим Плату, определяется как договорная цена этих услуг. При этом по отдельным составляющим договорной цены налог не исчисляется.

    По нашему мнению, из данных разъяснений можно понять, что в ситуации, рассмотренной в письме, налогоплательщик должен начислить НДС исходя из цены договора, под которой понимается выставленная заказчику общая сумма по договору (тариф плюс возмещение Платы). Смотрите также письмо Минфина России от 11.02.2016 N 03-07-11/7383.

    В письме Минфина России от 06.10.2015 N 03-11-11/57133 на основании пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ был сделан следующий вывод: «. перечисление оплаты в счет возмещения вреда, причиняемого автомобильным дорогам общего пользования федерального значения транспортными средствами, имеющими разрешенную максимальную массу свыше 12 тонн, не связано с определением налоговой базы по налогу на добавленную стоимость». Из буквального прочтения вывода представляется, что под «перечислением оплаты» подразумевается внесение Платы собственником транспортного средства. Однако приведенные специалистами ссылки на конкретные нормы ст.ст. 146 и 162 НК РФ позволяют предположить, что речь в письме все же может идти именно о возмещении Платы собственнику автомобиля и о необходимости увеличить налоговую базу по НДС на сумму такого возмещения.

    В этой связи, с нашей точки зрения, в настоящее время по вопросу о необходимости увеличения арендодателем налоговой базы по НДС на сумму Платы, возмещаемой арендатором отдельно от суммы арендной платы, существует неопределенность, поэтому дать четкий ответ на поставленный вопрос не представляется возможным.

    С целью избежания налоговых рисков, безусловно, безопасным вариантом будет включение организацией суммы Платы, возмещенной арендатором, в налоговую базу по НДС. В этом случае при получении компенсации Платы счет-фактура составляется арендодателем в одном экземпляре и регистрируется в книге продаж (п. 18 Правил ведения книги продаж, применяемой при расчетах по НДС, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137). Покупателю такой счет-фактура не выставляется (смотрите также письмо Минфина России от 22.10.2013 N 03-07-09/44156, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2015 N 15АП-4077/15).

    Аналогичное мнение высказывается А.О. Егоровой, экспертом журнала «Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение», автором материала «Перевыставление платы по системе «Платон» покупателю и НДС» (N 2, февраль 2016 г.).

    В заключение напомним, что получить персональные разъяснения по своей практической ситуации налогоплательщик вправе обратившись в Минфин России или налоговый орган по месту учета (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ).

    Ответ подготовил:
    Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    аудитор Овчинникова Светлана

    Контроль качества ответа:
    Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав

    Арендуем государственное или муниципальное имущество: обязанности и права налогового агента по НДС

    Довольно часто компании и предприниматели арендуют государственное или муниципальное имущество (здания, помещения и т.п.). Заключение такого договора имеет свои особенности, в том числе и в области налогообложения. Так, если арендодателем является непосредственно госорган или орган местного самоуправления, арендатору придется исполнять обязанности налогового агента в отношении НДС. Альбина Островская, ведущий налоговый консультант консалтинговой компании «Такс Оптима» рассказывает о том, когда арендатору нужно рассчитать НДС и перечислить в бюджет, как правильно составить счет-фактуру и в какой момент можно принять налог к вычету.

    Читайте так же:  Можно ли завести уголовное дело не оплатив кредит

    Если арендодателем является балансодержатель, он сам платит НДС

    У арендатора возникают обязанности налогового агента по НДС, если выполняются два условия (п. 3 ст. 161 НК РФ). Первое — арендуется федеральное имущество, имущество субъекта РФ или муниципальное имущество. Второе условие — арендодателем выступает непосредственно орган государственной власти и управления или орган местного самоуправления. При этом не имеет значение, какой режим налогообложения применяет арендатор. Компании, освобожденные от уплаты НДС (например, «упрощенцы», «вмененщики»), все равно должны перечислять НДС за своего арендодателя, если соблюдены названные условия.

    Зачастую государственное или муниципальное имущество находится в хозяйственном ведении унитарного предприятия. И именно это предприятие сдает объект недвижимости в аренду. Должен ли арендатор в таком случае исполнять обязанности налогового агента? Если руководствоваться буквальной трактовкой пункта 3 статьи 161 НК РФ, то не должен. Ведь в этой норме говорится, что арендатор признается налоговым агентом, если имущество арендуется напрямую у госоргана или муниципалитета. Если же арендодателем является унитарное предприятие (балансодержатель), то арендатор при перечислении арендной платы не должен удерживать НДС.

    Эту точку зрения разделяют и чиновники. Так, в письме Минфина России от 26.08.08 № 03-07-11/284, отмечено: в Налоговом кодексе не предусмотрены особенности исчисления и уплаты НДС в ситуации, когда арендуется имущество, закрепленное за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения. Значит, при аренде такого имущества налогоплательщиком НДС является балансодержатель, а арендатор не должен удерживать НДС из суммы перечисляемой им арендной платы. Аналогичного мнения придерживаются и столичные налоговики (письмо УФНС России по г. Москве от 12.09.07 № 19-11/086673).

    Нередко на практике заключаются трехсторонние договоры аренды государственного (муниципального) имущества. В таком договоре фигурируют не только арендатор и балансодержатель, но и госорган (орган местного самоуправления). Например, комитет по управлению имуществом. Признается ли в этом случае арендатор налоговым агентом? Ответ на этот вопрос зависит от того, кто именно значится в договоре арендодателем. Обычно в таких договорах в качестве арендодателя указан либо только госорган, либо и госорган и балансодержатель. В таких ситуациях арендатору придется исполнять обязанности налогового агента по НДС (письма УФНС России по г. Москве от 21.03.07 № 19-11/25313, от 27.03.07 № 19-11/28227). Суды также отмечают, что само по себе заключение договора аренды с участием балансодержателя, который не выступает арендодателем по условиям сделки, не имеет значения для решения вопроса о том, является ли арендатор налоговым агентом (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.03.07 по делу № Ф04-1760/2007(32838-А03-34)).

    НДС нужно рассчитать на момент внесения арендных платежей

    Поскольку аренда – услуга длящаяся, а сроки перечисления арендной платы устанавливаются по-разному, возникает вопрос: в какой момент налоговый агент должен рассчитать НДС, удержать и перечислить его в бюджет?

    Разберем данный вопрос на примере классической схемы, когда арендная плата за определенный месяц перечисляется арендодателю по истечении этого месяца. К примеру, арендная плата за ноябрь вносится в начале декабря. Некоторые специалисты полагают, что исчислить НДС (отразить его по кредиту счета 68) нужно в последний день месяца аренды (в нашем примере – в ноябре). При этом они ссылаются на общие правила определения момента налоговой базы, при которых важен момент оказания услуги (при аренде – последний день месяца аренды). Однако, на наш взгляд, это мнение ошибочно.

    Дело в том, что налоговую базу на день отгрузки (день оказания услуги) определяют только те налоговые агенты, которые указаны в пункте 4 и 5 статьи 161 НК РФ (п. 15 ст. 167 НК РФ). Именно для них в целях уплаты НДС важен момент совершения сделки, поэтому только они будут перечислять НДС в бюджет по мере отгрузки (оказания услуги), то есть независимо от факта оплаты. В случае аренды должны применяться другие правила. Однако, в статье 167 НК РФ не сказано, в какой момент определяется налоговая база для иных налоговых агентов. По нашему мнению, налоговая база по НДС возникает на момент выплаты дохода (арендных платежей). Именно в этот момент арендатор должен составить счет-фактуру на сумму арендной платы, который нужно будет зарегистрировать в книге продаж.

    Заметим, что такой же вывод делают представители ФНС России в письме от 12.08.09 № ШС-22-3/634 (далее – письмо № ШС-22-3/634). Они отмечают, что «исчисление суммы налога производится налоговым агентом, указанным в пунктах 2 и 3 статьи 161 Кодекса при оплате товаров (работ, услуг), то есть либо в момент их предварительной оплаты (в полном объеме или при частичной оплате) либо в момент оплаты принятых на учет товаров (работ, услуг)». Уплата же исчисленного и удержанного НДС производится в общеустановленном порядке, то есть по окончании квартала, в котором арендная плата попала в налоговую базу (это происходит по мере внесения арендных платежей).

    Нюансы заполнения налоговым агентом счета-фактуры

    В обязанности налогового агента входит и составление счетов-фактур (п. 3 ст. 168 НК РФ). При оформлении счета-фактуры нужно руководствоваться порядком, установленным пунктами 5 и 6 статьи 169 НК РФ, а также Правилами*, утвержденными постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 № 914 (далее – Правила).

    Так, в строке 2 счета-фактуры указывается полное или сокращенное наименование арендодателя, за которого налоговый агент исполняет обязанность по уплате налога. А в строке 2а – место нахождения арендодателя. В строке 2б «ИНН/КПП продавца» нужно привести идентификационный номер и код причины постановки на учет арендодателя. Эти сведения берутся из договора аренды. Если в договоре этих данных нет, и арендатор не имеет возможности их получить, остается проставить по данной строке прочерки. Скорее всего, у налоговиков в этом случае появится дополнительный повод для отказа в вычете. Однако, подобный отказ можно будет оспорить в суде. Ведь в Правилах говорится о сведениях, указанных в договоре, а если их там нет, значит, арендатор не имеет возможности перенести данные в счет-фактуру.

    В строке 3 и 4 ставятся прочерки. В строке 5 указывается номер и дата платежно-расчетного документа, свидетельствующего об оплате приобретенных услуг и (или) имущества.

    Зачастую, при заполнении строки 5 счета-фактуры арендаторы интересуются: а нужно ли вносить в нее реквизиты платежки о перечислении НДС? Действительно, стоимость арендной услуги формируется с учетом НДС. Однако в Правилах не указано, что в этом случае в строке 5 счета-фактуры следует отражать реквизиты двух платежек: на оплату аренды и на уплату НДС в бюджет. Но в то же время, в Правилах есть пример, когда требуется проставить номер и дату платежно-расчетного документа, свидетельствующего о перечислении суммы налога в бюджет. Такое заполнение строки 5 предусмотрено для случая составления счета-фактуры налоговым агентом, приобретающих работы или услуги у иностранных компаний, не имеющих в России представительства (п. 4 ст. 174 НК РФ). Напомним, что эти налоговые агенты должны уплачивать удержанный НДС в бюджет одновременно с выплатой дохода иностранцу. Таким образом, в строке 5 счета-фактуры, составленного арендатором, не нужно указывать реквизиты платежки о перечислении НДС в бюджет.

    Дополнительным аргументом, свидетельствующим об отсутствии такой обязанности, является тот факт, что оплата аренды и перечисление удержанного НДС происходят в разные налоговые периоды. НДС перечисляется в бюджет на общих основаниях по окончании налогового периода (периода, в котором произошла оплата аренды). Тогда как счет-фактура должен составляться раньше – при исчислении суммы налога, то есть в течение налогового периода (п. 3 ст. 168 НК РФ). Понятно, что на тот момент у налогового агента еще не будет информации о реквизитах платежного поручения, свидетельствующего о перечислении НДС в бюджет. А значит, и отразить ее в счете-фактуре он не сможет.

    Читайте так же:  В мфц оформить

    Что касается подписей, то счет-фактуру должен подписывать руководитель и главный бухгалтер арендатора. Об этом прямо сказано в письме № ШС-22-3/634.

    Налоговый агент не обязан перечислять НДС с коммунальных расходов

    В договорах аренды может содержаться условие о том, что арендатор помимо арендной платы перечисляет арендодателю дополнительную сумму в счет возмещения коммунальных расходов по арендуемому помещению. Нужно ли удерживать НДС с суммы компенсации? На наш взгляд, у налогового агента нет такой обязанности. Поясним почему.

    В соответствие с пунктом 3 статьи 161 НК РФ лица, арендующие государственное или муниципальное имущество, обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. При этом налоговая база по НДС определяется как сумма арендной платы с учетом налога. Возмещаемые коммунальные расходы не являются арендной платой. Соответственно, обязанности по удержанию с этих сумм НДС и уплате налога в бюджет у арендатора не возникает.

    Правда, хотим предупредить, что у налоговиков на этот счет может быть иное мнение. Подтверждение тому – споры по этому поводу, встречающиеся в арбитражной практике. Но суды, как правило, признают, что арендатор не обязан исчислять НДС с суммы коммунальных платежей. Например, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 26.07.07 по делу № Ф04-5177/2007(36761-А27-42) отметил: коммунальные платежи не являются доходом муниципального органа и в связи с этим арендатор не должен удерживать и уплачивать в бюджет НДС с суммы этих платежей. Примечательно, что в этом деле сумма коммунальных издержек входила в состав арендной платы. Но даже этот факт не повлиял на решение судебного органа, и спор был решен в пользу налогового агента.

    Вычет НДС заявляется в периоде уплаты налога

    Из пункта 3 статьи 171 НК РФ следует, что уплаченные в бюджет суммы НДС налоговый агент может принять к вычету. Таким образом, для получения права на вычет важен факт уплаты налога в бюджет. Как было сказано выше, арендатор государственного (муниципального) имущества должен перечислять НДС по окончании налогового периода, в котором была оплачена аренда. Таким образом, право на вычет уплаченного НДС возникает в периоде, когда налог был фактически перечислен в бюджет.

    Но бывает, что в договоре аренды предусмотрены иные сроки уплаты НДС. Например, в нем сказано, что НДС перечисляется в бюджет одновременно с внесением арендной платы или в течение нескольких дней. Если арендатор соблюдает эти сроки и перечисляет НДС в бюджет раньше, чем того требуют нормы Налогового кодекса, то в таком случае и вычет он может применить раньше, а именно, в периоде уплаты НДС. Суды поддерживают такой подход (например, определение ВАС РФ от 25.07.08 № 9235/08).

    Заметим, что если арендатор применяет спецрежим (например, «упрощенку» или «вмененку»), он не сможет принять к вычету перечисленный за арендодателя НДС, поскольку не является плательщиком этого налога. Однако, если наряду с деятельностью, переведенной на уплату ЕНВД, компания осуществляет иные операции, облагаемые по обычной системе налогообложения, и арендованное помещение используется именно в этих операциях, то она сможет принять к вычету уплаченный НДС. Это право возникает в налоговом периоде, когда налог был фактически перечислен в бюджет (письмо Минфина России от 15.07.09 № 03-07-08/151).

    Особенности уплаты НДС при предоплате

    В заключение рассмотрим, какие действия необходимо предпринять налоговому агенту, если в договоре аренды предусмотрено условие о перечисление денег авансом. Например, арендная плата за очередной месяц вносится в начале этого месяца.

    В этом случае исчислить НДС нужно будет в периоде внесения авансового платежа за аренду. И непосредственно в этот момент следует составить счет-фактуру. Соответственно, заплатить НДС следует после окончания квартала, в котором был перечислен авансовый платеж.

    Возникает вопрос: может ли арендатор принять к вычету НДС, уплаченный с аванса, в периоде внесения платежа? Специалисты ФНС России в письме № ШС-22-3/634 ответили на этот вопрос отрицательно. Чиновники объяснили свою позицию тем, что возможность принять к вычету НДС с аванса предусмотрена только в отношении НДС, предъявленного продавцом и при наличии «авансового» счета-фактуры, полученного от продавца. А в данном случае арендодатель НДС не предъявляет, и счет-фактуру не составляет.

    Но ведь арендатор удержал НДС в качестве налогового агента. А значит, имеет право принять налог к вычету на общих основаниях. В какой момент он может это сделать? В письме № ШС-22-3/634 есть ответ и на этот вопрос. Авторы письма отметили, что право на вычет удержанной суммы НДС возникает у налогового агента только после принятия на учет товаров (работ, услуг) и при наличии соответствующих первичных документов (подтверждающих факт их принятия на учет). В случае с договором аренды таким моментом будет момент оприходования арендной услуги, как правило, это последний день месяца аренды.

    * Правила ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость.

    Пять советов для бухгалтеров про договор аренды: как не получить налоговые проблемы

    Положения договора аренды интересуют не только стороны, заключившие этот договор, но и третьих лиц: внимательнее всего читают договор представители налоговых органов в поисках пункта, за который можно зацепиться. В данной статье мы рассмотрим, на какие аспекты следует обратить внимание при подготовке договора аренды недвижимого имущества.

    На нормативном уровне законодатель многие важные аспекты договора оставляет на усмотрение сторон, добавляя каждой норме фразу: «если иное не установлено договором».

    Поэтому все условия договора должны быть четко сформулированы, чтобы инспектор не мог трактовать ту или иную норму во вред сторонам договора. Налоговые последствия даже, казалось бы, простого договора аренды порой могут быть плачевны для фирмы или предпринимателя. Мы подготовили пять советов, которые помогут сформулировать договор аренды так, чтобы обезопасить себя от проблем с налоговой.

    Совет № 1. Проверьте права арендодателя

    Если арендодатель является собственником, то требуйте свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП. Если же ваш арендодатель сам является арендатором данного помещения, тщательно изучите уже заключенный договор аренды и ищите условие о субаренде. Если субаренда договором предусмотрена, то лучше подстраховаться, получив письменное согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в расходную часть будет законным.

    [1]

    Расходы в договоре аренды – это самый актуальный вопрос. Чтобы не разбираться с ним в судах, следует закрепить соответствующие условия в договоре.

    Совет № 2. Обоснуйте включение аренды в расходы

    Ни в налоговом, ни в гражданском законодательстве нет четкого указания на то, что арендные платежи должны подтверждаться ежемесячными актами. Поэтому часто возникает вопрос: составлять ли эти акты? Ответ прост: акт нужен, но в случае, если обязанность составления такого акта предусмотрена договором.

    Своим Письмом от 15.06.2015 № 03-07-11/34410 Минфин РФ сделал вывод о том, что ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества не требуется. А для документального подтверждения расходов необходимы документы, оформленные согласно требованиям законодательства:

    • заключенный договор аренды;
    • акт приема-передачи арендованного имущества;
    • документы, подтверждающие оплату арендных платежей.
    Читайте так же:  Мржно ли вернуть букет из игрушечных медведей

    То есть именно условия вашего договора регулируют этот вопрос. Если договором предусмотрено обязательное составление ежемесячного акта, то такой акт будет являться обязательным, а требования налогового инспектора при проверке обоснованности включения в расходы арендных платежей правомерны. А если договором аренды такая обязанность не предусмотрена, то и составление ежемесячного акта не потребуется.

    А вот про акт приема-передачи арендованного имущества забывать не стоит. Без него или без указания в договоре того, что договор имеет силу передаточного акта, налоговые органы посчитают, что фактически имущество в аренду передано не было.

    Совет № 3. Учитывайте коммунальные расходы

    Законодатель дает возможность сторонам договора аренды самим определить, кто из них будет нести бремя коммунальных расходов по содержанию арендуемого имущества.

    Практика показывает, что существует несколько вариантов взаимодействия сторон договора аренды в части оплаты коммунальных услуг. Разберем подробно три самых популярных из них.

    Вариант 1.Оплата коммунальных услуг производится за счет арендодателя.

    В таком случае стороны прописывают в договоре, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения несет арендодатель. Данное условие необходимо прописать в обязанностях арендодателя и указать, что оплата коммунальных услуг производится за его счет по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.

    Налоговые последствия при таком раскладе следующие. Арендодатель имеет право уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на сумму произведенных затрат. НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету (при условии, что арендная плата облагается НДС).

    Арендатор при таком раскладе уплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов, а предъявленный ему арендодателем НДС ставит к вычету

    [2]

    Вариант 2. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем заключения отдельных договоров. Этот вариант пользуется популярностью только тогда, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. Так как тогда арендатору приходится самому заключать отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.

    Однако если стороны договорились именно так, то необходимо указать в договоре обязанности арендатора, а именно:

    • от своего имени заключить отдельные договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг;
    • самостоятельно производить оплату коммунальных услуг по выставляемым ему счетам.

    Арендодатель в данном случае коммунальные расходы не несет, а получает арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов. Арендатор же указанные затраты может учесть в составе прочих расходов, а НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, может принять к вычету – при соблюдении условий, предусмотренных статьями 171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).

    Вариант 3. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем включения коммунальных расходов в арендную плату. Этот вариант является наиболее оптимальным, так как арендатору не нужно заключать какие-то другие договоры, но при этом сумма, подлежащая уплате за потребленные коммунальные услуги, прозрачна и понятна обеим сторонам. При таком порядке взаимодействия арендатор уплачивает коммунальные услуги как переменную часть в составе арендной платы. То есть арендатор выставляет счет на две позиции:

    1. Фиксированная часть арендной платы (изначально установлена договором).

    2. Переменная часть арендной платы (равна сумме расходов на оплату коммунальных услуг, потребленных арендатором).

    В договоре обязательно необходимо указать, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной. Тогда с налогообложением не возникнет проблем. Арендодатель всю сумму арендной платы (включая переменную) учитывает в доходах и облагает НДС. НДС предъявленный поставщиками коммунальных услуг арендодатель может принять к вычету. Арендатор, в свою очередь, учитывает в расходах всю арендную плату, включая фиксированную и переменную части и принимает НДС к вычету со всей суммы.

    На практике встречаются и другие варианты взаимодействия сторон в части уплаты коммунальных платежей, как например возмещение коммунальных расходов арендодателю, или заключение агентского договора на уплату коммунальных расходов, или заключение отдельно договора аренды и договора на коммунальные услуги. Но эти варианты более трудозатратны, не имеют четкого законодательного регулирования, а судебная практика не единообразна. Поэтому во избежание налоговых рисков рекомендуется использовать в договоре безопасные формулировки.

    Совет № 4. Указывайте НДС

    Если обе стороны применяют общую систему налогообложения, то необходимо отдельно выделять НДС. Тогда обе стороны четко знают размер налога. Если одна из сторон договора применяет специальный режим налогообложения, то необходимо сделать ссылку на это. Если ни одна из сторон не является плательщиком НДС, то во избежание конфликтных ситуации с налоговыми органами, лучше сделать ссылку и на это.

    Бывают и случаи, когда не плательщик НДС волей судьбы может превратиться в налогового агента. Это может произойти в случае, если арендодателем является государство в лице своих органов. Поэтому, даже не являясь плательщиком НДС, применяя, например УСН или ЕНВД, арендатор должен сам исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДС из арендной платы.

    Совет № 5. Избегайте формулировок об освобождении от арендной платы

    По условиям договора возложить на арендатора обязанность по улучшению арендованного имущества и зачесть данные расходы в счет арендной платы вполне законно. Однако практика показывает, что при таком методе расчетов часто встречается формулировка: «арендатор обязуется за свой счет произвести ремонт арендуемых помещений. Арендодатель не взимает арендную плату с арендатора за этот период». Налоговый орган может трактовать данную норму договора, так словно арендная плата вообще не предполагается. А безвозмездность в налогах очень дорого стоит. Тогда у арендатора за данный период возникает объект налогообложения в виде дохода – безвозмездно полученные услуги по предоставлению помещения. Определить налоговую базу налоговым инспекторам не составит труда, так как стоимость арендной платы за последующие месяцы аренды определена в самом договоре.

    Поэтому размытые формулировки могут сыграть не в вашу пользу. Для предупреждения такой ситуации лучше указать, например, что арендная плата взимается в двух формах: в твердой сумме и в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества в такой-то период.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    В заключение необходимо отметить, что законодательство в сфере аренды устроено вполне диспозитивно, поэтому большинство положений договора стороны могут согласовывать, так как им это необходимо. Стоит четко регулировать рассмотренные в данной статье аспекты, так как отсутствие в контракте определенных условий влечет за собой дополнительные налоговые риски.

    Источники


    1. Гельфер, Я. М. История и методология термодинамики и статистической физики / Я.М. Гельфер. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2013. — 536 c.

    2. Керимов, Д.А. Проблемы общей теории права; М.: Современный гуманитарный университет, 2012. — 121 c.

    3. Договор мены. Официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2013. — 698 c.
    4. Зашляпин, Л. А. Основы теории эффективной адвокатской деятельности. Прелиминарный аспект / Л.А. Зашляпин. — М.: Издательство Уральского Университета, 2015. — 568 c.
    Ндс за аренду
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here